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디딤돌대출 계산 (한도 산식·금리 우대·월 상환액 계산기)

최종 수정: 2026.08.28 ·작성자: knowmoney 편집자

집을 계약하기 전에 가장 급한 질문은 “내 경우 얼마까지 나오고, 매달 얼마를 갚아야 하는가”입니다. 디딤돌대출은 이 두 숫자가 정해진 규칙으로 계산됩니다. 한도는 세 가지 금액 중 가장 작은 금액이고, 금리는 연소득·기간별 기본금리에서 우대금리를 뺀 값입니다.1

이 글에서는 한도 산식과 금리 계산, 월 상환액까지 순서대로 계산하는 방법을 알아보겠습니다. 아래에서는 실제 금액을 넣은 계산 예시와 공식 계산기 이용법도 함께 정리했습니다.

한도 계산 — 세 금액 중 가장 작은 금액

디딤돌대출 한도는 하나의 공식으로 나오지 않습니다. 세 가지 기준으로 각각 금액을 구한 뒤, 그중 가장 작은 금액이 최종 한도가 됩니다.1

가구별 한도 유형으로 정해진 상한
  • 일반 2억원
  • 생애최초 2.4억원
  • 신혼·2자녀 이상 3.2억원
매매(분양)가격 집값을 넘길 수 없음
  • 매매가격 이내
  • 다른 기금대출 합산액도 매매가격 초과 불가
담보로 계산한 금액 아래 산식으로 산정
  • 평가액과 LTV로 계산
  • 선순위채권·보증금은 공제

세 번째 기준의 산식은 공식 안내에 그대로 적혀 있습니다. 대출금액 = (담보주택 평가액 × LTV) − 선순위채권 − 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금입니다.1

LTV는 70%가 기본입니다. 생애최초 주택구입자는 80%가 적용되지만, 수도권·규제지역 소재 주택을 살 때는 다시 70%로 내려갑니다. 토지임대부 분양주택은 60%입니다.1

여기에 DTI(총부채상환비율) 60% 요건이 함께 걸립니다. 소득에 비해 갚아야 할 원리금이 많으면 담보 계산으로 나온 금액이 커도 한도가 줄어듭니다.

계약 시점도 확인해야 합니다. 2025년 6월 27일 이전에 매매계약을 체결한 건은 종전 한도인 일반 2.5억원, 생애최초 3억원, 신혼·2자녀 이상 가구 4억원이 적용됩니다.1 소득·자산 요건 등 대상 자격 자체는 디딤돌대출 총정리에서 확인할 수 있습니다.

내가 대상이 되는지 확인 추가 정보 디딤돌대출 자격·신청 조건에서 소득·자산 요건 확인 확인 →

담보주택 평가액과 공제 금액

계산이 어긋나는 첫 번째 이유는 평가액입니다. 담보평가는 대출접수일(또는 대출승인일) 기준으로 “가격정보”, 국토교통부가 제공하는 공시가격, 분양가액, 감정가액 순서로 이뤄집니다.2 매매가격을 그대로 평가액으로 넣고 계산하면 실제보다 큰 금액이 나올 수 있습니다.

두 번째 이유는 공제입니다. 산식에서 빼는 항목 중 최우선변제 소액임차보증금은 놓치기 쉽습니다. 임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 돌려받을 수 있도록 「주택임대차보호법 시행령」이 정한 금액이며, 지역별로 다릅니다.3

지역 최우선변제 소액임차보증금
서울특별시 5천500만원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 4천800만원
광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 2천800만원
그 밖의 지역 2천500만원

같은 3억원짜리 집이라도 지역에 따라 공제액이 3천만원 가까이 벌어집니다. 담보로 계산한 금액이 가구별 한도보다 낮아지면, 낮은 쪽이 최종 한도가 됩니다.

대출 자체와 별도로 드는 비용도 있습니다. 인지세는 고객과 은행이 각 50%씩 부담하고, 근저당권설정비는 은행이 부담하되 국민주택채권 매입 비용은 고객이 냅니다.2

금리 계산 — 기본금리에서 우대금리 빼기

기본금리는 부부합산 연소득과 대출기간의 조합으로 정해집니다.4

부부합산 연소득 10년 15년 20년 30년
2천만원 이하 2.85% 2.95% 3.05% 3.10%
2천만원 초과~4천만원 이하 3.20% 3.30% 3.40% 3.45%
4천만원 초과~7천만원 이하 3.55% 3.65% 3.75% 3.80%
7천만원 초과~8.5천만원 이하 3.90% 4.00% 4.10% 4.15%

여기서 두 방향의 조정이 붙습니다. 대상주택이 지방에 있으면 0.2%p 내려갑니다. 반대로 금리 방식을 고르면 올라가는데, 5년 단위 변동금리는 0.1%p, 10년 고정금리는 0.2%p, 순수 고정금리는 0.3%p가 가산됩니다.4

우대금리는 두 묶음으로 나뉩니다. 금리우대는 서로 중복되지 않아 가장 유리한 하나만 적용됩니다.4

  • 한부모가구(연소득 6천만원 이하) — 0.5%p
  • 다자녀가구 0.7%p, 2자녀가구 0.5%p, 1자녀가구 0.3%p
  • 신혼가구·생애최초 주택구입자 — 각 0.2%p (대출실행일부터 최대 5년)
  • 장애인가구·다문화가구 — 각 0.2%p

추가우대금리는 위 항목과 별도로, 서로 중복해서 쌓을 수 있습니다.5

  • 청약(종합)저축 — 5년·60회차 이상 0.3%p, 10년·120회차 이상 0.4%p, 15년·180회차 이상 0.5%p
  • 부동산 전자계약 — 0.1%p (2026년 12월 31일 신규 접수분까지)
  • 소액 신청 — 심사로 산정한 금액의 30% 이하만 신청하면 0.1%p
  • 중도상환 실적 — 실행 1년 경과 후 원금의 40% 이상 상환 시 0.2%p
  • 지방 준공 후 미분양주택 — 0.2%p (적용일부터 5년간)5

우대금리를 모두 반영해도 최종금리가 연 1.5% 미만이면 연 1.5%로 적용합니다. 공식 안내에는 우대금리 적용 상한을 0.5%p(다자녀가구 0.7%p)로 한다는 단서가 함께 붙어 있습니다.5 최종 적용 폭은 수탁은행의 서류 심사 결과로 확정되므로, 미리 계산할 때는 우대금리를 넉넉히 잡지 않는 편이 안전합니다.

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월 상환액 계산 — 원리금균등 산식

한도와 금리가 정해지면 월 상환액을 구할 수 있습니다. 가장 많이 쓰는 원리금균등분할상환은 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같도록 맞추는 방식입니다.6

계산식은 다음과 같습니다.

  • 월이자율 = 연 금리 ÷ 12
  • 월 상환액 = 대출원금 × 월이자율 ÷ {1 − (1 + 월이자율)^(−상환개월수)}

대출원금 2억원을 기준으로 금리와 기간을 바꿔가며 계산하면 아래와 같습니다.

금리 10년 20년 30년
연 2.85% 약 191만 7천 원 약 109만 4천 원 약 82만 7천 원
연 3.45% 약 197만 3천 원 약 115만 5천 원 약 89만 3천 원
연 3.80% 약 200만 6천 원 약 119만 1천 원 약 93만 2천 원
연 4.15% 약 203만 9천 원 약 122만 8천 원 약 97만 2천 원

기간이 길어지면 월 부담은 크게 줄지만 총이자는 늘어납니다. 2억원을 연 3.45%로 빌릴 때 10년이면 총이자가 약 3천676만 원인데, 30년이면 약 1억2천130만 원이 됩니다.

거치기간을 두면 그 기간에는 이자만 냅니다.6 디딤돌대출은 비거치 또는 1년 거치 중에서 고를 수 있습니다.2

상환방식 — 원리금균등·원금균등·체증식

디딤돌대출은 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식상환 중에서 선택합니다.2 셋의 차이는 월 부담이 시간에 따라 어떻게 변하는가입니다.6

원리금균등 매월 원금과 이자의 합계가 동일
체감식(원금균등) 매월 같은 원금 + 잔액 기준 이자 → 합계가 감소
체증식 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 증가

같은 조건이라도 총이자는 달라집니다. 1억6천200만 원을 연 3.60%로 30년 갚는다고 하면, 원리금균등은 총이자가 약 1억315만 원이고 원금균등은 약 8천772만 원입니다. 대신 원금균등은 첫 달 상환액이 약 93만 6천 원으로 원리금균등(약 73만 7천 원)보다 20만 원가량 많습니다.

초기 부담을 낮추려면 원리금균등, 총이자를 줄이려면 원금균등이 유리합니다. 체증식은 초기 상환액이 가장 적은 대신 뒤로 갈수록 부담이 커지므로, 소득이 늘어날 것으로 예상되는 경우에 맞습니다.

계산 예시 — 수도권 3억 아파트, 생애최초

부부합산 연소득 5천만원인 가구가 수도권 과밀억제권역의 3억원 아파트를 생애최초로 구입하고, 30년 만기를 선택한 경우를 계산해 보겠습니다.

  1. LTV 판정 — 생애최초는 80%이지만 수도권 주택이라 70%가 적용됩니다. 3억원 × 70% = 2억1천만 원
  2. 공제 차감 — 과밀억제권역 소액임차보증금 4천800만 원을 뺍니다. 2억1천만 원 − 4천800만 원 = 1억6천200만 원
  3. 세 기준 비교 — 가구별 한도 2.4억원, 매매가격 3억원, 담보 계산액 1억6천200만 원 중 가장 작은 금액이 한도입니다
  4. 금리 산정 — 연소득 4천만~7천만원 구간의 30년 금리는 3.80%, 생애최초 우대 0.2%p를 빼면 연 3.60%
  5. 월 상환액 — 1억6천200만 원을 연 3.60%로 30년 원리금균등 상환하면 월 약 73만 7천 원

우대금리 0.2%p의 효과도 확인할 수 있습니다. 우대를 못 받아 연 3.80%가 적용되면 월 상환액은 약 75만 5천 원으로, 30년 동안 약 660만 원을 더 내게 됩니다.

이 계산에서 선순위채권과 임대보증금은 없다고 가정했습니다. 세를 끼고 사는 경우에는 임대보증금이 추가로 빠져 한도가 더 줄어듭니다.1

공식 계산기 이용법

한국주택금융공사 월별상환원리금 계산기는 본인확인 없이 바로 쓸 수 있습니다. 대출금액, 대출만기(10~50년), 상환방법, 거치기간, 대출일자, 분할납입일, 대출금리를 넣고 조회하면 상환액이 나옵니다.7

디딤돌대출 예상대출조회는 절차가 다릅니다. 아이핀 실명인증이나 휴대폰 실명인증으로 본인확인을 마쳐야 이용할 수 있습니다.8

계산 결과는 참고값입니다. 공사는 계산기의 원리금상환액이 실제 금융기관에 납부하는 원리금과 다소 차이가 날 수 있다고 안내합니다. 한 달의 일수가 30일 이하인 달에는 조금 적게, 31일인 달에는 조금 많이 내지만 만기까지 납부하는 총액은 같습니다.7

실제 승인 금액은 자산심사와 담보물 심사를 거쳐 확정됩니다. 신청 절차와 취급 은행은 디딤돌대출 총정리에, 디딤돌·버팀목·보금자리론의 조건 차이는 정책 주택자금 대출 비교에 정리돼 있습니다.

자주 묻는 질문

디딤돌대출 한도는 어떻게 계산하나요? 세 가지 금액을 각각 구한 뒤 그중 가장 작은 금액이 한도가 됩니다.1 첫째는 가구별 한도로 일반 2억원, 생애최초 주택구입자 2.4억원, 신혼가구·2자녀 이상 가구 3.2억원입니다. 둘째는 매매(분양)가격이고, 셋째는 담보주택 평가액에 LTV를 곱한 금액에서 선순위채권과 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금을 뺀 금액입니다. LTV는 70%가 기본이고 생애최초 주택구입자는 80%이지만 수도권·규제지역 주택은 70%가 적용됩니다.

계산한 금액보다 대출이 적게 나오는 이유는 무엇인가요? 평가액에 LTV만 곱해서 계산하면 실제 승인액보다 크게 나옵니다. 공식 산식은 여기서 선순위채권과 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금을 빼도록 되어 있기 때문입니다.1 최우선변제 소액임차보증금은 서울 5천500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4천800만원, 광역시 등 2천800만원, 그 밖의 지역 2천500만원입니다.3 또 DTI 60% 요건과 가구별 한도에도 동시에 걸리므로 셋 중 가장 낮은 금액이 최종 한도가 됩니다.

우대금리는 전부 더해서 뺄 수 있나요? 금리우대 항목(한부모·장애인·다문화·신혼·생애최초·자녀 수)은 서로 중복 적용되지 않아 하나만 적용됩니다.4 반면 청약저축 가입, 부동산 전자계약, 소액 신청, 중도상환 실적, 지방 준공 후 미분양주택은 추가우대금리로 서로 중복될 수 있습니다. 다만 공식 안내에는 우대금리 적용 상한을 0.5%p(다자녀가구 0.7%p)로 한다는 단서가 붙어 있고, 최종 적용 여부는 수탁은행 서류 심사로 결정됩니다.5

월 상환액은 어떤 식으로 계산되나요? 원리금균등분할상환은 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같도록 맞추는 방식입니다.6 대출원금에 월이자율을 곱한 뒤, 1에서 (1+월이자율)의 마이너스 상환개월수 제곱을 뺀 값으로 나누면 월 상환액이 나옵니다. 월이자율은 연 금리를 12로 나눈 값입니다. 2억원을 연 3.45%로 30년(360회) 상환하면 월 약 89만 3천 원입니다.

디딤돌대출 계산기는 어디서 쓰나요? 한국주택금융공사 월별상환원리금 계산기에 대출금액, 대출만기, 상환방법, 거치기간, 대출일자, 분할납입일, 대출금리를 넣으면 본인확인 없이 조회할 수 있습니다.7 같은 기관의 디딤돌대출 예상대출조회는 아이핀 또는 휴대폰 실명인증을 거쳐야 합니다.8 계산 결과는 실제 납부액과 다소 차이가 날 수 있습니다.

  1. 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 상품안내 — 대출한도 산정 기준」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-08-06 확인). “대출한도 다음 중 작은 금액으로 산정 1. 일반 2억원(생애최초 주택구입자 2.4억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 3.2억원) 이내 … 3. 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8

  2. 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 상품안내 — 상환방법·담보평가·고객부담비용」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-08-06 확인). “상환방법 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 또는 체증식상환 … 담보평가 대출접수일(또는 대출승인일) 현재의 “가격정보”, “국토교통부에서 제공하는 공시가격”, “분양가액”, “감정가액” 순서로 평가” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)」, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령 (2026-08-06 확인). “1. 서울특별시: 5천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원” ↩ ↩2

  4. 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 상품안내 — 대출금리·금리우대」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-08-06 확인). “부부합산 연소득 수준별 10년, 15년, 20년, 30년 대출 금리 … 금리우대(중복 적용 불가)” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 상품안내 — 추가우대금리·금리 하한」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-08-06 확인). “추가우대금리(①~⑤ 중복 적용 가능) … ※ 우대금리 적용 후 최종금리가 연 1.5% 미만인 경우에는 연 1.5%로 적용(단, 우대금리 적용 상한은 0.5%p로 하되, 다자녀가구는 0.7%p로 한다.)” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  6. 한국주택금융공사, 「월별상환원리금 — 용어 안내(거치기간·상환방법)」, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_03.do (2026-08-06 확인). “원리금 균등분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 동일” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  7. 한국주택금융공사, 「월별상환원리금 — 대출상환원리금 조회」, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_03.do (2026-08-06 확인). “본 계산기의 원리금상환액은 실제 금융기관에 납부하셔야 하는 원리금과 다소 차이가 날 수 있습니다.” ↩ ↩2 ↩3

  8. 한국주택금융공사, 「디딤돌대출 예상대출조회 — 본인 인증」, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_02.do (2026-08-06 확인). “서비스 이용을 위하여 본인확인이 필요합니다. … 아이핀 실명인증 휴대폰 실명인증” ↩ ↩2

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