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대출 기초 개념 정리 (금리·LTV·DTI·DSR·상환방식)

최종 수정: 2026.07.01 ·작성자: knowmoney 편집자

대출을 처음 알아보면 금리, 한도, LTV, DSR 같은 낯선 용어가 쏟아집니다. 하지만 이 용어들은 결국 얼마를, 어떤 이자로, 어떻게 갚느냐를 설명하는 말입니다. 기본 개념만 알아두면 어떤 대출을 봐도 조건을 비교할 수 있습니다. 이 글에서는 대출을 이해하는 데 꼭 필요한 개념을 하나씩 정리합니다.

대출의 세 가지 기본 요소

모든 대출은 금리, 한도, 기간이라는 세 가지 요소로 설명됩니다.

  • 금리: 빌린 돈에 붙는 이자율. 낮을수록 부담이 적습니다.
  • 한도: 빌릴 수 있는 최대 금액. 담보 가치와 소득으로 정해집니다.
  • 기간: 갚아 나가는 기간. 길수록 매달 부담은 줄지만 총이자는 늘어납니다.

이 세 가지를 먼저 확인하면 서로 다른 대출도 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.

금리 — 고정금리와 변동금리

금리는 크게 두 가지로 나뉩니다. 고정금리는 대출 실행일부터 만기까지 이자율이 그대로여서 시장금리가 올라도 매달 갚는 돈이 변하지 않습니다. 보금자리론이 대표적인 고정금리 상품입니다.1 변동금리는 시장금리나 정부 고시에 따라 주기적으로 바뀝니다. 버팀목 전세자금대출은 국토교통부가 고시하는 변동금리를 적용합니다.2

정책대출에는 기본 금리에서 일정 폭을 깎아주는 우대금리가 있습니다. 신혼가구·생애최초·다자녀·한부모 등 정책 대상에 해당하면 금리가 더 내려가므로, 자신이 우대 대상인지 확인하는 것이 중요합니다.3 반대로 규제지역 주택이거나 특정 조건에 해당하면 금리가 조금 붙는 가산금리가 적용되기도 합니다. 최종 금리는 기본 금리에서 우대금리를 빼고 가산금리를 더해 정해지며, 우대금리는 신청 시 선택해도 실제 적용 여부는 은행 심사로 확정되므로 계산기상 금리와 실제 금리가 다를 수 있습니다.1

대출 기간(만기)도 금리와 함께 봐야 합니다. 만기가 길면 매달 갚는 원리금은 줄지만 이자를 더 오래 내므로 총이자는 늘어납니다. 보금자리론은 10년부터 50년까지, 디딤돌대출은 10·15·20·30년 중에서 만기를 고를 수 있어, 매달 부담과 총이자 사이에서 자신에게 맞는 기간을 선택하면 됩니다.1

한도를 정하는 지표 — LTV·DTI·DSR

대출 한도는 담보 가치와 갚을 능력을 함께 따져 정해집니다. 이때 쓰는 세 가지 지표가 LTV, DTI, DSR입니다.

  • LTV(담보인정비율): 담보로 잡는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 디딤돌대출과 보금자리론은 LTV 최대 70%가 적용되어, 5억원 집이면 그 70%인 3.5억원까지가 담보 기준 한도입니다.3
  • DTI(총부채상환비율): 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 다른 대출 이자의 비율입니다. 디딤돌대출과 보금자리론은 DTI 60% 이내에서 한도가 정해집니다.1
  • DSR(총부채원리금상환비율): 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 금융위원회 설명에 따르면 연소득 5,000만원인 사람이 매년 원리금으로 2,000만원을 갚는다면 DSR은 40%입니다. 차주 단위 DSR 한도는 은행권 40%, 비은행권 60%입니다.4

LTV는 담보가 충분한지, DTI·DSR은 소득으로 갚을 수 있는지를 보는 것이라 이 조건들을 모두 통과해야 대출이 나옵니다.4

상환 방식 — 어떻게 갚느냐

같은 금액을 빌려도 갚는 방식에 따라 매달 부담과 총이자가 달라집니다.3

  • 원리금균등상환: 매달 갚는 금액(원금+이자)이 일정해 계획을 세우기 쉽습니다.
  • 원금균등상환: 매달 같은 원금에 남은 이자를 더해 갚아, 초반 부담은 크지만 총이자가 적습니다.
  • 체증식상환: 초반에 적게 내다가 점점 늘려 갚는 방식으로, 소득이 늘어날 것으로 기대되는 사회초년생에게 적합합니다.
  • 거치: 일정 기간(예: 1년) 동안 이자만 내다가 이후 원금을 갚기 시작하는 방식입니다.

디딤돌대출은 원리금균등·원금균등·체증식 중에서 고를 수 있고, 1년 거치 또는 비거치를 선택할 수 있습니다.3

중도상환수수료

약정한 만기보다 대출을 일찍 갚으면 은행이 중도상환수수료를 물릴 수 있습니다. 보통 대출 실행 후 3년 이내에 갚는 원금에 부과되는데, 디딤돌대출은 3년 이내 상환 원금에 0.6% 한도로 부과되지만 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지는 면제됩니다.3 버팀목 전세자금대출은 중도상환수수료가 아예 없습니다.2 여유 자금으로 대출을 미리 갚을 계획이라면 이 수수료 조건을 꼭 확인해야 합니다.

담보와 보증

대출은 무엇으로 돈을 돌려받을지에 따라 담보대출과 신용대출로 나뉩니다. 담보대출은 집 같은 자산을 담보로 잡는 것이고, 전세자금대출은 보증기관의 보증서를 담보로 삼습니다. 버팀목 전세자금대출은 한국주택금융공사(HF) 전세대출보증, 주택도시보증공사(HUG) 전세금안심대출보증, 채권양도협약기관 반환채권양도 중 하나를 선택합니다.2 반면 신용대출은 담보 없이 개인의 소득과 신용만으로 빌리기 때문에 금리가 높고 한도가 낮습니다.

신용점수와 대출

신용점수는 대출 가능 여부와 금리를 좌우합니다. 점수가 낮으면 금리가 오르거나 한도가 줄고, 연체·대위변제 같은 정보가 남아 있으면 대출이 거절될 수 있습니다. 보금자리론은 신용평가 CB점수가 271점 이상이어야 신청할 수 있습니다.1 은행 대출이 어려운 저신용·저소득층은 서민금융진흥원이 보증하는 서민금융 상품을 확인하는 것이 대안이 됩니다.

한도 계산 예시

연소득 5,000만원인 사람이 5억원짜리 집을 사는 경우를 보겠습니다.4

  • LTV 기준: 5억원 × 70% = 3.5억원까지 담보 기준으로 가능
  • DSR 기준: 이미 매년 원리금으로 2,000만원을 갚고 있다면 DSR은 40%(2,000÷5,000)로, 은행권 한도 40%에 이미 도달해 추가 대출이 어려울 수 있음

이처럼 담보가 충분해도 소득 대비 갚을 능력(DSR)이 한도에 걸리면 원하는 만큼 빌리지 못할 수 있으므로, 대출 전에 자신의 소득과 기존 부채를 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

고정금리와 변동금리 중 뭐가 유리한가요? 금리가 오를 것 같으면 만기까지 이자가 일정한 고정금리가, 내릴 것 같으면 변동금리가 유리합니다. 보금자리론은 고정, 버팀목 전세자금대출은 변동금리 상품입니다.12

LTV와 DSR은 어떻게 다른가요? LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율, DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율입니다. 담보와 상환능력을 각각 보는 것이라 둘 다 통과해야 합니다.4

원리금균등과 원금균등 상환은 뭐가 다른가요? 원리금균등은 매달 갚는 금액이 일정하고, 원금균등은 초반 부담이 크지만 총이자가 적습니다. 이 밖에 체증식·거치 방식도 있습니다.3

중도상환수수료는 무엇인가요? 만기 전에 갚을 때 무는 수수료로, 보통 3년 이내 상환분에 부과됩니다. 버팀목은 없고, 디딤돌은 한시적으로 면제됩니다.32

신용점수가 낮으면 대출을 못 받나요? 금리가 오르거나 한도가 줄고 거절될 수 있습니다. 보금자리론은 CB점수 271점 이상이 필요하며, 어려우면 서민금융이 대안입니다.1

  1. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-07-01 확인). “대출 받은 날부터 만기까지 고정금리. CB점수 271점 이상. LTV 최대 70%·DTI 최대 60%. 원리금 균등·원금 균등·체증식 분할상환.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  2. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-07-01 확인). “변동금리(국토교통부 고시). 담보 HF 전세대출보증·HUG 전세금안심대출보증·채권양도 중 선택. 중도상환수수료 없음.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  3. 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 일반대출 안내」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-07-01 확인). “LTV 70%(생애최초 80%)·DTI 60% 이내. 원리금균등·원금균등·체증식상환, 1년 거치 또는 비거치. 중도상환수수료 3년 이내 원금 0.6% 한도(2024.8.12~2026.12.31 면제).” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  4. 금융위원회, 「주택담보대출 관련 Q&A — DSR 개념·산정」, https://www.fsc.go.kr/po020201/27351 (2026-07-01 확인). “DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율. 예시: 연소득 5,000만원·연 원리금 2,000만원 → 40%. 차주단위 DSR 한도 은행권 40%·비은행권 60%.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

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이 글을 참조한 문서 1