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전세사기피해자 전용 디딤돌대출 (한도 4억원·LTV 80%·DTI 100%·방공제 면제)

최종 수정: 2026.09.19 ·작성자: knowmoney 편집자

전세사기 피해를 입은 뒤 살던 집을 직접 낙찰받거나 다른 집을 사야 하는 상황이 있습니다. 문제는 보증금을 떼인 상태라 자기 돈이 남아 있지 않다는 것인데요. 일반 디딤돌대출로는 한도가 모자라는 경우가 많습니다.

주택도시기금은 이런 경우를 위해 전세사기피해자 전용 디딤돌대출을 따로 두고 있습니다. 아래에서는 일반 디딤돌대출과 무엇이 어떻게 갈리는지, 한도가 실제로 얼마나 더 나오는지, 그리고 특례보증에서 걸러지는 사람은 누구인지 정리했습니다.

전세사기피해자 전용 디딤돌대출이란

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람이 주택을 살 때 쓰는 주택도시기금 구입자금대출입니다.

소득·자산 요건은 부부합산 연소득 7천만원 이하, 순자산가액 5.11억원 이하 무주택 세대주입니다.1 금리는 연 1.85%에서 연 2.70% 사이에서 정해집니다.2

한도는 최대 4억원 이내이고 LTV 80%, DTI 100%가 적용됩니다.3 만기는 10년·15년·20년·30년 중에서 고르고, 거치기간은 1년·2년·3년 또는 무거치로 정합니다.4

전세사기피해자 전용 디딤돌대출과 일반 디딤돌대출의 한도·LTV·DTI·금리 비교 일반 디딤돌대출과 전용 상품의 조건 비교 (출처: 국토교통부 주택도시기금 상품안내)

내 소득으로 한도 계산 추가 정보 디딤돌대출 한도·월 상환액 계산하기에서 산식과 계산기 확인 확인 →

일반 디딤돌대출과 갈리는 네 자리

일반 디딤돌대출은 부부합산 연소득 6천만원 이하가 기본이고, 생애최초·2자녀 이상 가구는 7천만원, 신혼가구는 8.5천만원까지 허용합니다.5 전용 상품은 조건 없이 7천만원 이하입니다.1

한도는 일반 2억원, 생애최초 2.4억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 3.2억원이 상한입니다.6 전용 상품의 4억원은 이 중 가장 높은 구간보다도 8천만원이 더 큽니다.

LTV는 일반이 70%이고, 생애최초라도 수도권·규제지역 소재 주택이면 다시 70%로 내려갑니다.7 전용 상품은 지역 구분 없이 80%입니다.3

DTI 차이가 가장 큽니다. 일반은 60% 이내인데8 전용은 100%입니다.3 소득이 줄어든 피해자가 소득 요건에서 먼저 걸리지 않도록 푼 것입니다.

항목 일반 디딤돌대출 전세사기피해자 전용
부부합산 연소득 6천만원(생애최초·2자녀 7천, 신혼 8.5천) 7천만원
대출한도 2억원(생애최초 2.4억, 신혼·2자녀 3.2억) 4억원
LTV 70%(생애최초 80%, 수도권·규제지역 70%) 80%
DTI 60%8 100%
금리 연 2.85~4.15%9 연 1.85~2.70%

전용 상품에는 반대 방향의 제약도 하나 붙습니다. 유한책임대출로는 취급할 수 없다는 것인데, 뒤에서 따로 보겠습니다.10

방공제가 빠지지 않는다 — 특례구입자금보증

일반 디딤돌대출의 한도 산식은 담보주택 평가액에 LTV를 곱한 뒤 선순위채권과 임대보증금, 그리고 최우선변제 소액임차보증금을 빼는 구조입니다.11 마지막 항목이 흔히 말하는 방공제입니다.

세입자가 한 명도 없어도 이 금액은 먼저 빠집니다. 서울이라면 공제 1개당 5천500만원입니다.12 구조는 방공제 문서에 정리해 두었습니다.

전세사기피해자 특례구입자금보증(HF)은 이 공제를 없애는 보증입니다. 특별법 제2조 제4호 가목 또는 다목에 해당하는 사람이 소액임차보증금을 공제하지 않고 LTV까지 대출받을 수 있게 하는 한국주택금융공사 상품입니다.13

보증료는 우대가구 여부 등에 따라 연 0.05%에서 0.35%까지 차등 적용됩니다.14

서울 빌라 4억원으로 계산하면

평가액 4억원인 서울 소재 연립·다세대주택을 산다고 가정해 보겠습니다. 공제방수는 1개, 선순위채권과 임대보증금은 없는 경우입니다.

  1. 일반 디딤돌대출 — 4억원 × LTV 70% = 2억 8,000만원, 여기서 방공제 5,500만원을 빼면 2억 2,500만원입니다. 다시 일반 한도 2억원에 걸려 2억원이 나옵니다.
  2. 전세사기피해자 전용 — 4억원 × LTV 80% = 3억 2,000만원, 방공제를 빼지 않으므로 그대로 3억 2,000만원입니다.

같은 집인데 한도가 1억 2,000만원 갈립니다. 방공제 5,500만원과 LTV 10%p, 그리고 한도 상한 차이가 겹친 결과입니다.

월 상환액도 봐 두면 좋습니다. 아래는 금리만 바꿔 본 비교입니다. 앞에서 본 것처럼 일반 디딤돌대출로는 이 집에서 2억원까지만 나오므로, 같은 3억 2,000만원을 실제로 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.

3억 2,000만원을 30년 원리금균등으로 갚을 때, 연 2.70%면 월 약 129만 8천 원입니다. 같은 금액을 일반 디딤돌대출의 4천만~7천만원 소득구간 30년 금리인 연 3.80%로 계산하면 월 약 149만 1천 원이라15 매달 약 19만 3천 원 차이가 납니다.

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「전세사기피해자」와 「전세사기피해자등」 — 특례보증이 갈리는 목

특별법은 두 용어를 나눠 씁니다. 결정문에 적힌 근거 조항에 따라 특례보증을 쓸 수 있는지가 갈리므로, 이 구분이 실무에서 가장 먼저 확인할 자리입니다.

「전세사기피해자」는 제3조의 요건을 모두 갖추고 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인입니다.16 「전세사기피해자등」은 여기에 나목·다목을 더한 더 넓은 말입니다.

전세사기피해자등특별법 제2조 제4호
가목 — 전세사기피해자
  • 제3조 요건 전부 충족
  • 특례구입자금보증 대상
나목
  • 보증금 5억원 이하 요건 제외
  • 특례구입자금보증 대상 아님
다목
  • 제2호·제4호를 충족하고 인도·전입신고·확정일자를 갖춘 임차인
  • 적법한 임대권한 없는 자와 맺은 계약도 포함
  • 특례구입자금보증 대상

나목은 제3조 제1항 제1호·제3호·제4호만 충족해 위원회 의결로 결정된 임차인입니다.17 빠진 제2호가 임차보증금 5억원 이하 요건이라18 보증금이 그 선을 넘은 사람이 여기에 들어옵니다.

다목은 요구하는 호가 다릅니다. 제3조 제1항 제2호와 제4호를 충족하면 되고, 나목이 요구하는 제1호·제3호는 들어가지 않습니다.19 대신 임차주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖췄을 것을 따로 요구합니다.

조문이 괄호로 넓혀 둔 대목도 중요합니다. 임차주택에 「적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택」이 포함되고, 인도에는 과거에 인도받았거나 인도가 불가능하였던 경우까지 들어갑니다.19 무권한 임대인과 계약한 경우를 구제하려고 만든 목이라는 뜻입니다.

특례구입자금보증은 가목 또는 다목만 대상으로 못박고 있습니다.13 즉 보증금이 커서 나목으로 결정된 경우, 대출 자체는 몰라도 방공제를 지우는 보증은 붙지 않습니다.

특례보증이 붙는 주택의 조건

보증 대상 주택에도 선이 있습니다. 주거전용면적 85㎡ 이하여야 하고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡ 이하입니다.20

담보주택 평가액은 대출접수일 현재 5억원 이하여야 합니다. 오피스텔도 준주택으로 인정됩니다.20 피해주택이 오피스텔인 경우가 적지 않아 실제로 자주 걸리는 조항입니다.

임대차가 없는 주택이어야 한다는 조건도 있습니다. 다만 당해대출 실행일까지 임차인이 퇴거하는 조건이면 보증 신청은 가능합니다.21

신청 절차와 준비 서류

접수는 대면으로만 받습니다. 기금 수탁은행인 우리·신한·국민·농협·하나은행에서 신청합니다.22 인터넷으로는 접수되지 않습니다.

  1. 기금포털 또는 은행 상담으로 대출 기본정보를 확인합니다
  2. 은행에 방문해 대출을 신청하고 서류를 제출합니다
  3. 자격심사·소득심사·자산심사·담보물심사를 받습니다23
  4. 대출 가능 여부와 대출한도를 통보받습니다
  5. 은행이 대출을 실행하고 대출금을 수령합니다

핵심 서류는 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 전세사기피해자 증빙서류입니다. 여기에 일반 디딤돌대출 신청에 필요한 서류가 더해집니다.

소득 증빙은 근로·사업·연금·기타소득별로 다르고, 무소득이면 신고사실없음 사실증명원을 냅니다. 디딤돌대출 서류에 소득 구분별 목록을 정리해 두었습니다.

실행한 뒤에 조건이 바뀌면

피해 결정이 뒤집히면 대출도 흔들립니다. 대출 실행 후 전세 피해 결정이 취소되거나 철회되면 대출금액을 회수하거나 연 3%p의 가산금리를 적용합니다.24

기존 기금대출은 예외를 받습니다. 전세사기피해주택에 기금 전세자금대출을 받고 있었다면 실행일 당일 상환조건부 취급의 예외를 인정합니다.25

중복대출 판정은 세대 단위입니다. 성년인 세대원 전원이 기금 대출을 이용 중이면 대출이 불가합니다. 세대가 분리된 배우자·자녀, 결혼예정 배우자도 포함됩니다.26

마지막으로 짚어 둘 제약이 있습니다. 이 상품은 유한책임대출로 취급할 수 없고, 특례보증 외에 다른 보증·보험에 가입할 수도 없습니다.10 집값이 대출금 아래로 떨어져도 책임이 담보주택으로 제한되지 않는다는 뜻입니다.

자주 묻는 질문

일반 디딤돌대출과 무엇이 가장 크게 다른가요? 한도와 산식입니다. 일반 디딤돌대출은 일반 2억원, 생애최초 2.4억원, 신혼가구·2자녀 이상 가구 3.2억원이 상한이고6 LTV 70%·DTI 60%가 걸리지만, 전세사기피해자 전용은 4억원 이내에 LTV 80%·DTI 100%가 적용됩니다.3 여기에 특례구입자금보증을 붙이면 한도 산식에서 최우선변제 소액임차보증금을 빼지 않습니다.

전세사기피해자로 결정만 받으면 특례보증도 되나요? 아닙니다. 특례구입자금보증은 특별법 제2조 제4호 가목 또는 다목에 해당하는 사람만 대상입니다.13 나목은 임차보증금 5억원 이하 요건을 충족하지 못해 별도로 결정된 임차인이라 특례보증 대상에서 빠져 있습니다. 결정문에 적힌 근거 조항을 먼저 확인해야 합니다.

피해 결정이 나중에 취소되면 대출은 어떻게 되나요? 대출이 실행된 뒤 전세 피해 결정이 취소되거나 철회되면 대출금을 회수하거나 연 3%p의 가산금리를 적용합니다.24 금리 혜택이 사라지는 정도가 아니라 원금 회수까지 열려 있는 조건이라, 이의신청이나 결정 변경 가능성이 있는 상태라면 은행에 미리 알려 두는 편이 안전합니다.

지금 살고 있는 피해주택에 기금 전세자금대출이 남아 있어도 되나요? 됩니다. 전세사기피해주택에 기금 전세자금대출을 받고 있는 경우에는 실행일 당일 상환조건부 취급의 예외를 인정합니다.25 다만 성년인 세대원 전원이 기금 대출을 이용 중이면 대출이 불가하고,26 본인과 배우자가 다른 목적물로 주택담보대출이나 중도금대출을 쓰고 있어도 불가합니다.

참고

  1. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 — 대출대상」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “부부합산 연소득 7천만원 이하, 순자산가액 5.11억원 이하 무주택 세대주” ↩ ↩2

  2. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 — 대출금리」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “연 1.85% ∼ 연 2.70%” ↩

  3. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 — 대출한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “최대 4억원 이내(LTV 80%, DTI 100%이내)” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 — 대출기간」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “만기 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년, 2년, 3년 또는 무거치)” ↩

  5. 국토교통부 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 — 대출대상」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-09-18 확인). “부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 주택구입자, 2자녀이상 가구는 연소득 7천만원, 신혼가구는 연소득 8.5천만원 이하), 순자산가액 5.11억원 이하 무주택 세대주” ↩

  6. 국토교통부 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 — 대출한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-09-18 확인). “1. 일반 2억원(생애최초 주택구입자 2.4억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 3.2억원) 이내” ↩ ↩2

  7. 국토교통부 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 — LTV·DTI」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-09-18 확인). “LTV : 70%(생애최초 주택구입자 LTV 80%. 단, 수도권·규제지역 소재 주택은 LTV 70%, 토지임대부 분양주택은 LTV 60%) 이내” ↩

  8. 국토교통부 주택도시기금, 「내집마련디딩돌대출 — 대출한도의 DTI」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-09-18 확인). “다음 중 작은 금액으로 산정 1. 일반 2억원(생애최초 주택구입자 2.4억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 3.2억원) 이내 - DTI : 60% 이내” ↩ ↩2

  9. 국토교통부 주택도시기금, 「내집마련디딩돌대출 — 대출금리 구간」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-09-18 확인). “대출금리 연 2.85% ∼ 연 4.15%” ↩

  10. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 — 유의사항」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “전세사기피해자 전용 디딤돌대출은 유한책임대출로 취급 불가하며, 이외 다른 보증·보험 가입은 불가” ↩ ↩2

  11. 국토교통부 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 — 대출금액 산식」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-09-18 확인). “3. 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]” ↩

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제1호 — 서울특별시」, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령 (2026-09-18 확인). “1. 서울특별시: 5천500만원” ↩

  13. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 특례구입자금보증(HF) 소개」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “제2조제4호가목 또는 다목에 따른 전세사기피해자등이 주택담보대출시 소액임차보증금을 공제하지 않고, 주택담보비율(LTV)까지 대출을 받을 수 있는 한국주택금융공사 보증상품” ↩ ↩2 ↩3

  14. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 특례구입자금보증(HF) — 고객부담비용」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “우대가구 여부 등에 따라 연 0.05% ~ 0.35% 차등 적용” ↩

  15. 국토교통부 주택도시기금, 「내집마련디딤돌대출 — 부부합산 연소득 수준별 금리」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp (2026-09-18 확인). “4천만원 초과 ~ 7천만원 이하 연 3.55% 연 3.65% 연 3.75% 연 3.80%” ↩

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제3호」, https://www.law.go.kr/법령/전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 (2026-09-18 확인). “3. “전세사기피해자”란 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.” ↩

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제4호 나목」, https://www.law.go.kr/법령/전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 (2026-09-18 확인). “나. 제3조제1항제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 자(같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다)로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인” ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항 제2호」, https://www.law.go.kr/법령/전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 (2026-09-18 확인). “2. 임차인의 임차보증금이 5억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.” ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제4호 다목」, https://www.law.go.kr/법령/전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 (2026-09-18 확인). “다. 제3조제1항제2호 및 제4호의 요건을 모두 충족하고 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함한다)을 인도(과거에 인도받았거나 인도가 불가능하였던 경우를 포함한다)받았으며, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 하고 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자(제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다)로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㄾ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인” ↩ ↩2

  20. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 특례구입자금보증(HF) — 대상주택」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “주거전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡)이하 주택으로 대출접수일 현재 담보주택의 평가액이 5억원 이하인 주택 또는 준주택(오피스텔에 한함)” ↩ ↩2

  21. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 특례구입자금보증(HF) — 임대차 요건」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070004.jsp (2026-09-18 확인). “임대차 없는 주택일 것. 다만, 당해대출 실행일까지 임차인 퇴거조건으로 보증신청 가능” ↩

  22. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 — 이용절차 및 준비서류」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070002.jsp (2026-09-18 확인). “(은행 방문 신청) 기금 수탁은행인 우리, 신한, 국민, 농협, 하나은행에서 가능” ↩

  23. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 — 대출심사 단계」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070002.jsp (2026-09-18 확인). “자격심사, 소득심사, 자산심사, 담보물심사 실시” ↩

  24. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 자주하는 질문 — 전세 피해 결정이 취소되면」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070003.jsp (2026-09-18 확인). “○대출 실행 후 전세 피해 결정이 취소 또는 철회되는 경우 본 대출금액을 회수하거나 연 3%p의 가산금리를 적용하여야 합니다.” ↩ ↩2

  25. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 자주하는 질문 — 기금대출 중복 시 상환」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070003.jsp (2026-09-18 확인). “○ 전세사기피해주택에 대한 기금전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부 취급에 예외를 허용합니다.” ↩ ↩2

  26. 국토교통부 주택도시기금, 「전세사기피해자 전용 디딤돌 대출 자주하는 질문 — 중복대출 확인 대상」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0507/FP05070003.jsp (2026-09-18 확인). “○ 성년인 세대원 전원(세대가 분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 직계존속과 동거세대를 구성하는 경우 배우자의 직계존속 포함)이 기금 대출을 이용중이면 대출불가” ↩ ↩2

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