전세·월세 · 위키

전세보증금담보대출·월세보증금담보대출 (질권·채권양도·집주인 통지·이사하면 생기는 일)

최종 수정: 2026.09.28 ·작성자: knowmoney 편집자

전세보증금담보대출은 집이 아니라, 계약이 끝나면 집주인에게 돌려받을 보증금을 담보로 잡는 대출입니다. 담보를 잡는 방법은 질권설정과 채권양도 두 가지인데, 어느 쪽이든 집주인에게 통지하거나 집주인이 승낙해야 효력이 생깁니다.12

은행이 보증금 채권을 넘겨받으면 세입자의 우선변제권도 넘겨받은 금액만큼 따라갑니다.3 대신 세입자가 전입을 빼면 그 우선변제권을 쓸 수 없어서,4 대출 기간 중 이사에 제약이 생깁니다.

보증금담보대출이 잡는 담보

담보로 잡히는 것은 집이 아니라 보증금반환채권, 즉 「계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 권리」입니다. 집은 집주인 것이라 세입자가 담보로 줄 수 없고, 세입자가 가진 재산은 이 채권이기 때문입니다.

이 채권이 담보가 되는 이유는 주택임대차보호법의 우선변제권입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 집이 경매·공매로 넘어가도 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다.5

대항요건은 주택 인도와 주민등록입니다. 이 둘을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.67

월세 계약이라도 보증금이 있으면 같은 구조인데요. 법은 전세·월세를 가르지 않고 「보증금」과 「임차인」으로 적고 있어, 월세보증금담보대출도 같은 틀로 움직입니다.

전세대출 조건 총정리 추가 정보 전세대출 조건 전체 보기에서 자격·소득·보증금·한도 판정 확인 →

질권설정과 채권양도 — 집주인 통지·승낙

구분 무엇이 넘어가나 효력 요건
채권양도 보증금을 받을 권리 자체가 금융회사로 집주인에게 통지 또는 집주인 승낙1
질권설정 권리는 세입자에게 남고 금융회사가 질권을 잡음 채권양도와 같은 통지 또는 승낙2
제3자에게 주장 두 방식 공통 통지·승낙이 확정일자 있는 증서여야 함8

어느 방식이든 집주인 모르게 받는 구조가 아닙니다. 통지나 승낙이 없으면 금융회사는 집주인에게 「보증금을 나에게 달라」고 주장할 수 없기 때문입니다.1

통지 방식이면 집주인에게 통지가 가고, 승낙 방식이면 집주인이 승낙해야 합니다. 어느 쪽이든 집주인이 대출 사실을 알게 되니, 집주인과의 관계까지 생각해 두는 편이 좋습니다.

은행이 넘겨받는 우선변제권

주택임대차보호법은 금융기관 등이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면, 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다.3 집이 경매로 넘어가도 은행이 세입자 자리에서 먼저 돈을 받는다는 뜻입니다.

이 승계를 받는 기관은 법에 적혀 있습니다.9

  • 은행, 중소기업은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행
  • 우체국(체신관서), 한국주택금융공사, 주택도시보증공사
  • 보증보험을 허가받은 보험회사
  • 그 밖에 이에 준하는 것으로 대통령령이 정하는 기관

광고에서 「보증금 담보」를 내세우는 곳이 이 목록의 기관인지부터 보는 것이 좋습니다. 목록 밖이면 경매 때 세입자 자리의 우선변제권을 법에 따라 넘겨받는 구조가 아닙니다.

금융기관은 우선변제권을 쓰려고 세입자 대신 임대차를 해지할 수도 없습니다.10 계약을 끝낼지는 여전히 세입자가 정합니다.

전세·월세이 카테고리에서 많이 본 글
전세자금대출 신청 기간버팀목 전세자금대출 총정리전세보증금 반환보증 총정리전세대출 조건 총정리

이사하면 생기는 일 — 전입과 임차권등기

우선변제권을 넘겨받은 금융기관은 임차인이 대항요건을 잃으면 우선변제권을 행사할 수 없습니다.4 세입자가 전입을 다른 곳으로 옮기면 경매 때 은행이 먼저 받을 자리가 사라지는 셈입니다.

길을 열어 두는 장치가 임차권등기입니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고,11 등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 얻은 우선변제권이 유지됩니다.12

금융기관도 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.13 보증금이 제때 안 돌아오는데 이사를 가야 하면, 등기가 끝난 뒤에 전입을 옮기는 순서가 안전합니다.

전세보증금담보대출 판정 순서 — 기존 담보·집주인 통지 또는 승낙·우선변제권 승계 기관·전입 유지, 시세 3억원·선순위 5천만원이면 반환보증 한도 2억 2천만원, 담보 제공 후 반환보증은 보증금 전액으로만

전세대출이 이미 있을 때

HUG·HF 보증을 끼운 전세대출도 같은 보증금반환채권을 담보로 잡습니다. HUG 전세금안심대출보증은 집주인이 채권양도통지서를 받거나 채권양도승낙서에 동의해야 발급되고,14 HF 일반전세자금보증도 임차보증금반환채권에 질권설정·채권양도 같은 채권보전조치를 합니다.15

그래서 보증금담보대출은 「전세대출 위에 하나 더」가 아니라 이미 잡힌 채권에 남은 몫이 있느냐의 문제입니다. 전세대출을 받을 때 넘긴 금액과 방식부터 대출 서류로 확인해야 계산이 됩니다.

전세보증금반환보증과 부딪히는 자리

보증금을 담보로 준 뒤에는 HUG 전세보증금반환보증 가입 방식이 바뀝니다. 보증금의 전부나 일부를 SGI서울보증·대출금융회사 같은 업무협약기관에 담보로 제공했다면 전세계약서상 보증금 전액으로만 가입할 수 있습니다.16

보증금액은 원래 보증한도 안에서 신청한 금액이고,17 보증한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권 등입니다.18 담보를 주기 전에는 한도 안에서 보증금 일부만 골라 가입할 수 있지만, 담보를 준 뒤에는 그 선택지가 없어집니다.

가입 자체의 조건은 따로 있습니다. 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 90% 이내여야 해서,19 이 선을 넘는 집은 담보 제공과 관계없이 가입할 수 없습니다.

계산 예시 — 시세 3억원 빌라, 보증금 2억원

시세 3억원 빌라에 선순위 근저당 5천만원이 잡혀 있고, 보증금 2억원에 전세로 산다고 해 보겠습니다.

  1. 반환보증 한도: 3억원 × 90% − 5천만원 = 2억 2천만원입니다.18
  2. 가입 조건: 보증금 2억원 + 선순위 5천만원 = 2억 5천만원으로, 3억원 × 90% = 2억 7천만원 안이라 가입할 수 있습니다.19
  3. 담보 제공 전: 한도 2억 2천만원 안에서 신청한 금액으로 가입하므로, 보증금 일부만 골라 가입할 수도 있습니다.17
  4. 담보 제공 후: 보증금 전액인 2억원으로만 가입할 수 있습니다.16

같은 집에 보증금이 2억 5천만원이라면 선순위와 합쳐 3억원이 되어 2억 7천만원을 넘습니다. 이때는 보증금을 담보로 주었는지와 관계없이 반환보증에 가입할 수 없습니다.19

DSR — 전세대출 규칙과 따로 봐야 하는 이유

10·15 대책 FAQ의 「이자만 반영」은 전세대출에 대한 설명입니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 쓰면 DSR을 적용하되,20 원금은 빼고 이자상환분만 반영합니다.21

보증금담보대출은 집을 빌리려는 돈이 아니라 보증금을 담보로 따로 빌리는 가계대출입니다. 은행은 총대출이 1억원을 넘는 차주에게 가계대출을 줄 때 DSR 40% 안에서 취급해야 하므로,22 은행에서 받을 때 기존 전세대출과 합친 총대출액이 1억원을 넘으면 이 심사를 받습니다.

신청 전에 확인할 순서

  1. 기존 담보: 전세대출을 받을 때 보증금을 채권양도·질권으로 넘겼는지 확인합니다.
  2. 집주인 협조: 통지서 수령이나 승낙서 작성에 집주인이 응하는지 봅니다.
  3. 기관: 대출하는 곳이 우선변제권을 승계하는 금융기관인지 봅니다.
  4. 반환보증: 담보를 주면 보증금 전액으로만 가입하게 되니, 반환보증 가입 조건과 한도를 먼저 봅니다.
  5. 전입 유지: 대출 기간 동안 이사 계획이 있으면, 보증금을 못 받고 나가야 할 때의 임차권등기 순서까지 정해 둡니다.

전세대출 자체의 자격·한도는 전세대출 조건 총정리에서, 반환보증 가입 요건은 전세보증금 반환보증에서 이어 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전세보증금담보대출을 받으면 집주인이 알게 되나요? 알게 됩니다. 민법은 채권양도와 채권 질권 모두 집주인에게 통지하거나 집주인이 승낙해야 주장할 수 있다고 정합니다.12 제3자에게 주장하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서여야 합니다.8

월세 보증금도 담보로 대출받을 수 있나요? 법 구조는 같습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금에 붙고,5 금융기관이 그 채권을 계약으로 넘겨받으면 넘겨받은 금액 안에서 우선변제권을 이어받습니다.3

대출 기간 중에 이사를 가도 되나요? 전입을 빼면 금융기관이 우선변제권을 행사할 수 없습니다.4 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 우선변제권이 유지되고,12 금융기관도 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.13

이미 버팀목이나 HUG 전세대출을 받았는데 보증금담보대출을 또 받을 수 있나요? 같은 보증금이 이미 담보로 잡혀 있을 수 있습니다. HUG 전세대출보증은 집주인의 채권양도 통지 수령이나 승낙이 발급 조건이고,14 HF 일반전세자금보증도 질권설정·채권양도 같은 채권보전조치를 합니다.15

보증금을 담보로 주면 전세보증금반환보증 가입에 영향이 있나요? 있습니다. 업무협약기관에 담보로 제공했다면 보증금 전액으로만 가입할 수 있어 일부만 골라 가입하는 길이 없어집니다.16 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 한다는 조건은 담보 제공과 관계없이 걸립니다.19

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「민법」 제450조제1항, https://www.law.go.kr/법령/민법/제450조 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「민법」 제349조제1항, https://www.law.go.kr/법령/민법/제349조 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의2제7항, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의2제8항제1호, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조제1항, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조 (2026-09-28 확인) ↩

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조제1항 후단, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조 (2026-09-28 확인) ↩

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「민법」 제450조제2항, https://www.law.go.kr/법령/민법/제450조 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의2제7항 각 호, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2 (2026-09-28 확인) ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의2제9항, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2 (2026-09-28 확인) ↩

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의3제1항, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의3 (2026-09-28 확인) ↩

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의3제5항, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의3 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조의3제9항, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의3 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  14. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증」 상품안내, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  15. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 채권보전조치」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  16. 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증」 상품안내 — 보증금액, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3

  17. 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증」 상품안내 — 보증금액, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  18. 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증」 상품안내 — 보증한도, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  19. 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증」 상품안내 — 보증조건, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  20. 금융위원회, 「10·15 주택시장 안정화 대책 대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 5-1번, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-28 확인) ↩

  21. 금융위원회, 「10·15 주택시장 안정화 대책 대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 5-2번, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-28 확인) ↩

  22. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 총부채원리금상환비율 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩

#전세보증금담보대출 #월세보증금담보대출 #전월세보증금담보대출 #보증금담보대출 #전세담보대출 #질권설정 #채권양도 #우선변제권

관련 문서

전세·월세 전체 보기 →
상위 문서전세대출 조건 총정리 (자격·소득·보증금·한도 판정) 같은 묶음전세자금대출 한도 (내 보증금이면 얼마·버팀목·HF·HUG 갈래별 계산) 같은 묶음전세자금대출 신청 기간 (신규·갱신 3개월 기한, 신청 절차·기한연장) 같은 묶음허그 전세대출 (HUG 전세금안심대출보증 한도·보증료·가입 조건·집주인 협조) 같은 묶음HF 전세대출 (주택금융공사 전세자금보증 자격·한도·보증료·특례 갈래) 버팀목 전세자금대출 총정리 (자격·금리·한도·신청)