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전세보증금 반환보증 총정리 (가입요건·보증료·한도·전세사기)

최종 수정: 2026.07.13 ·작성자: knowmoney 편집자

전세보증금 반환보증은 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 전세보증금을 대신 돌려주는 보증상품입니다. 대출이 아니라 보증이며, 전세사기나 이른바 깡통전세로 보증금을 떼일 위험을 막는 대표적인 안전장치입니다. 전세보증금이 목돈인 만큼, 계약 초반에 가입해 두면 만기에 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황을 피할 수 있습니다.1

전세보증금 반환보증의 구조와 법적 근거

전세보증금 반환보증은 임차인이 보증료를 내고 가입해 두면, 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 HUG가 대신 지급하는 구조입니다. 이렇게 공사가 먼저 지급한 뒤 집주인에게 구상권을 행사해 회수하므로, 임차인은 집주인의 반환 능력과 무관하게 보증금을 지킬 수 있습니다.1

이 보증은 「주택도시기금법」 제26조제1항제2호에서 주택도시보증공사의 업무로 정한 법정 보증입니다. 같은 조 제3항은 전세보증금반환채권에 질권 등 금융기관의 담보권이 설정된 경우 공사와 금융기관이 업무협약을 통해 보증을 제공하도록 규정합니다.2 민간 보험사의 전세금보장보험과 달리 공적 기관이 운영하는 보증이라는 점이 특징입니다.

보증 대상 — 전세보증금·주택 요건

가입할 수 있는 전세보증금과 주택에는 한도가 있습니다.1

  • 전세보증금 상한: 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하. 보증부 월세계약은 전월세전환율(2026년 7월 1일 이후 6.5%)을 적용해 환산한 전세보증금이 이 기준 이내여야 합니다.1
  • 대상 주택: 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택. 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
  • 보증 신청인: 전세계약서상의 임차인. 개인뿐 아니라 법인·외국인도 가입할 수 있습니다.

공관, 가정어린이집, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상 주택이 아닙니다.1

보증 한도 — 담보인정비율 90% 구조

보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액에서 선순위채권을 뺀 값으로 정해집니다. 선순위채권이란 임차인의 보증금보다 먼저 변제받는 담보채권으로, 등기부등본 을구의 근저당 금액 등이 여기에 해당합니다.1

예를 들어 주택가격이 1억원이면 담보인정비율 90%를 적용한 보증한도는 9천만원입니다. 전세보증금이 9천만원이면 가입할 수 있지만, 9천5백만원이면 한도를 넘어 가입할 수 없습니다. 선순위채권이 있다면 그만큼 한도가 줄어, 전세보증금 4천만원에 선순위채권이 5천5백만원인 경우 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 가입이 제한됩니다.1

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가입 요건 — 등기부·전입·선순위

보증금 상한과 별개로, 주택의 권리관계가 안전해야 가입할 수 있습니다.1

  • 대항력 확보: 신청 주택에 실제 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
  • 부채비율 요건: 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90%(담보인정비율) 이내여야 합니다.
  • 선순위채권 한도: 선순위채권이 주택가액(주택가격×담보인정비율)의 60% 이내여야 합니다.
  • 등기부 확인사항: 보증발급일 기준으로 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 소유권 권리침해가 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 합니다.
  • 전세계약 요건: 전세계약기간이 1년 이상이고, 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 합니다.

이 요건들은 결국 “보증금을 떼일 위험이 낮은 집인가”를 심사하는 장치여서, 가입이 되는지 여부 자체가 해당 전세집의 안전성을 가늠하는 기준이 됩니다.1

보증료 — 요율과 사회배려계층 할인

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 보증료율은 보증금액 구간, 주택유형(아파트/기타), 부채비율에 따라 달라집니다.1

보증금액 아파트 아파트 외
1억원 이하 연 0.097~0.137% 연 0.111~0.172%
2억원 이하 연 0.102~0.146% 연 0.117~0.184%
5억원 이하 연 0.107~0.154% 연 0.124~0.197%
5억원 초과 연 0.113~0.164% 연 0.132~0.211%

표의 각 값은 부채비율(70% 이하·80% 이하·80% 초과) 구간에 따른 최저~최고 요율입니다.1

예를 들어 아파트 전세보증금 2억원(부채비율 70% 이하, 요율 연 0.102%)을 2년간 보증하면 보증료는 2억원 × 0.102% × 2로 약 40만 8천 원입니다.1

여기에 사회배려계층 할인이 적용됩니다(중복 적용 불가).1

  • 60% 할인: 부부합산 연소득 5천만원 이하 저소득가구, 한부모가구, 만 65세 이상 1인 고령가구
  • 40% 할인: 미성년 자녀 3인 이상 다자녀가구, 장애인가구, 만 65세 이상 고령자가구, 혼인 7년 이내·합산 연소득 6천만원 이하 신혼부부, 다문화·국가유공자가구
  • 3% 할인: 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약을 체결한 경우

앞의 예시에서 저소득가구라면 60% 할인으로 보증료가 약 16만 3천 원으로 줄어듭니다.1 또한 국토교통부와 지방자치단체는 전세보증금 3억 원 이하이고 소득요건(청년 5천만 원·신혼부부 7천500만 원·그 외 6천만 원 이하)을 갖춘 무주택 임차인에게, 이미 낸 반환보증 보증료를 최대 40만 원까지 돌려주는 보증료 지원사업을 운영합니다(세액공제가 아니라 현금 환급). 정부24나 안심전세포털, 관할 지자체에서 신청하며 세부 기준은 지자체 공고를 확인해야 합니다.

신청 방법·시기 — 모바일·은행

신청기한은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신 계약은 갱신 계약기간을 기준으로 계산합니다.1

신청 경로는 세 가지입니다.1

  1. HUG 지사 또는 위탁은행 방문 신청
  2. 모바일 간편 신청 — 네이버페이(부동산금융), 카카오페이(전세반환보증), 토스(내 전세금 지키기)
  3. 공사 모바일보증 앱(안심전세App) 신청

집주인의 동의 없이 임차인이 단독으로 가입할 수 있으므로, 계약을 마치고 전입신고·확정일자를 받은 뒤 계약 초반에 가입하는 것이 안전합니다.1

전세사기·깡통전세 대비 수단으로서의 반환보증

전세보증금 반환보증은 전세사기와 깡통전세(매매가보다 전세가가 높거나 근접해 보증금 회수가 어려운 집)에 대비하는 가장 직접적인 수단입니다. 보증에 가입해 두면 집주인이 잠적하거나 반환을 미뤄도 HUG가 보증금을 대신 지급하므로, 임차인은 소송이나 경매를 기다릴 필요 없이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.1

또한 가입 심사 과정에서 선순위채권·부채비율·등기부 권리침해를 확인하기 때문에, 계약 전에 가입 가능 여부를 따져 보는 것만으로도 위험한 매물을 걸러낼 수 있습니다. 전세대출을 받을 때 버팀목 전세자금대출의 담보로 쓰이는 HUG 전세금안심대출보증은 이 반환보증과 대출보증이 결합된 상품이어서, 대출과 보증을 한 번에 처리할 수도 있습니다.1

자주 묻는 질문

전세보증금 반환보증이 무엇인가요? 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 전세보증금을 대신 돌려주는 보증상품으로, 주택도시기금법 제26조에 근거한 공사의 업무입니다.2

보증료는 얼마인가요? 보증금액에 보증료율을 곱하고 계약기간을 365일로 나눠 계산하며, 아파트는 연 0.097~0.164%, 아파트 외 주택은 연 0.111~0.211%입니다. 저소득·한부모가구는 60%, 다자녀·신혼·고령자가구는 40% 할인됩니다.1

아무 집이나 가입할 수 있나요? 전세보증금이 수도권 7억원·그 외 5억원 이하여야 하고, 전입신고와 확정일자를 받아야 하며, 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 합니다.1

언제까지 신청해야 하나요? 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다.1

전세사기를 당하면 보증금을 돌려받을 수 있나요? 반환보증에 가입해 두었다면 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 HUG가 대신 지급(대위변제)하므로 보증금을 지킬 수 있습니다.1

참고

  1. 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증 상품안내」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp (2026-07-13 확인). “보증대상 전세보증금 수도권 7억원·그외 지역 5억원 이하. 보증한도 주택가격×담보인정비율(90%)−선순위채권. 신청기한 전세계약기간의 1/2 경과 전. 보증료=보증금액×보증료율×전세계약기간/365, 보증료율 아파트 연 0.097%~0.164%·기타 연 0.111%~0.211%. 사회배려계층할인 저소득·한부모 60%, 다자녀·신혼·고령자 40%, 전자계약 3%.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11 ↩12 ↩13 ↩14 ↩15 ↩16 ↩17 ↩18 ↩19 ↩20 ↩21 ↩22 ↩23

  2. 국가법령정보센터, 「주택도시기금법 제26조(업무)」, https://www.law.go.kr/법령/주택도시기금법/제26조 (2026-07-13 확인). “① 공사는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 2. 분양보증, 임대보증금보증, 하자보수보증, 전세보증금반환보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무. ③ 공사는 전세보증금반환보증 업무 수행 시 전세보증금반환채권에 질권 등 담보권이 설정된 경우 금융기관과 업무협약을 통해 보증을 제공한다.” ↩ ↩2

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이 글을 참조한 문서 4