전세·월세 · 위키

전세대출 조건 총정리 (자격·소득·보증금·한도 판정)

최종 수정: 2026.07.31 ·작성자: knowmoney 편집자

전세보증금이 부족해 대출을 알아볼 때 가장 먼저 막히는 것이 ‘내 소득과 보증금으로 받을 수 있나’입니다. 전세대출은 크게 정부가 지원하는 정책 전세대출과 은행이 보증기관의 보증을 담보로 내주는 은행 전세대출로 나뉘는데, 두 갈래는 소득 요건·무주택 요건·보증금 상한이 서로 달라 자격 판단부터 갈립니다. 버팀목·청년전용 버팀목·은행 전세대출 세 갈래의 조건을 나란히 놓고 자신이 어디에 해당하는지 짚어 봅니다.1

전세대출 두 갈래 — 정책 대출과 은행 대출

전세대출은 돈의 출처와 조건에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 정책 전세대출은 주택도시기금이 재원을 대는 버팀목·청년전용 버팀목 전세자금대출로, 소득·자산 요건을 갖춘 무주택자에게 연 2%대의 낮은 금리를 적용합니다.1 은행 전세대출은 은행이 자체 재원으로 내주되 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 담보로 삼는 대출로, 소득 상한이 없는 대신 금리가 시장 수준이라 정책대출보다 높습니다.2

정책 전세대출 버팀목·청년전용 버팀목
  • 소득·자산 요건 있음
  • 세대원 전원 무주택
  • 금리 연 2.2~3.5%
  • 보증금 상한 낮음(수도권 3억)
은행 전세대출 HF·HUG 보증
  • 소득 상한 없음
  • 1주택까지 가능
  • 시장금리(상대적 고금리)
  • 보증금 상한 높음(7억)

따라서 소득이 낮고 무주택인 사람은 정책 전세대출이, 소득이 기준을 넘거나 집이 한 채 있는 사람은 은행 전세대출이 현실적인 선택이 됩니다. 아래에서 조건을 항목별로 갈라 봅니다.

소득 조건 — 정책은 상한, 은행은 무관

가장 크게 갈리는 것이 소득 요건입니다. 버팀목 전세자금대출은 부부합산 연소득 5천만원 이하가 기본이고, 다자녀·2자녀 가구는 6천만원, 신혼부부는 7.5천만원 이하까지 완화됩니다. 여기에 부부 합산 순자산이 3.45억원 이하여야 합니다.1 청년전용 버팀목도 소득·자산 요건은 같고 만 19~34세라는 나이 조건이 더해집니다.3

반면 은행 전세대출은 소득 상한이 없습니다. HF 일반전세자금보증은 소득이 얼마인지로 대상 여부를 가르지 않고, 소득은 연간인정소득에서 부채상환액을 뺀 상환능력별 보증한도를 계산할 때만 반영됩니다.2 즉 소득이 정책대출 기준을 넘어 버팀목을 못 받는 사람도 은행 전세대출은 이용할 수 있고, 대신 소득이 높을수록 한도가 늘어나는 구조입니다.

무주택·주택 보유 조건

두 번째로 갈리는 것이 주택 보유 여부입니다. 정책 전세대출은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 본인이나 배우자가 다른 전세자금대출·주택담보대출을 이용 중이면 제외됩니다.1 집이 한 채라도 있으면 버팀목·청년전용 버팀목은 받을 수 없습니다.

은행 전세대출은 기준이 조금 느슨합니다. HF 일반전세자금보증은 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산 주택보유수가 1주택 이내이면 이용할 수 있어, 무주택이 아니어도 1주택까지는 대상이 됩니다.2 다만 1주택자는 보증한도가 목적물 소재지에 따라 수도권·규제지역 1.8억원, 그 외 지역 2억원으로 제한됩니다. 다주택자는 정책·은행 전세대출 모두 이용할 수 없습니다.

전세·월세이 카테고리에서 많이 본 글
버팀목 전세자금대출 총정리전세보증금 반환보증 총정리전세자금대출 신청 기간청년전용 보증부월세대출 한도·금리

보증금·대상주택 조건

빌리려는 집의 전세보증금 규모도 대출 가능 여부를 가릅니다. 버팀목은 임차보증금이 수도권 3억원(신혼·2자녀 이상 4억원)·수도권 외 2억원(신혼·2자녀 이상 3억원) 이하인 주택만 대상이며, 전용면적 85㎡ 이하여야 합니다.1 청년전용 버팀목은 임차보증금 3억원 이하·전용면적 85㎡ 이하로 더 좁습니다.3

HF 일반전세자금보증은 임차보증금이 수도권 7억원·수도권 외 5억원 이하까지 대상이라 범위가 넓고, 임차보증금의 5% 이상을 이미 지급한 세대주여야 합니다. 여기에 선순위채권과 임차보증금의 합계액이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 합니다.2 HUG 전세금안심대출보증은 전세자금대출과 전세보증금 반환보증을 하나로 묶은 상품으로, 단독·다중·다가구, 연립·다세대, 아파트, 주거용 오피스텔이 대상 주택입니다.4

그래서 아파트 전세대출을 알아보는 경우는 물론, 연립·다세대(빌라)나 주거용 오피스텔 전세대출도 대상 주택 조건에 맞으면 위 갈래(정책·은행 보증) 기준으로 똑같이 판정합니다.4

대출 한도 — 갈래별 산정 방식

전세대출 한도는 갈래마다 계산 방식이 다르지만, 공통적으로 전세보증금 대비 일정 비율이 상한이 됩니다.1

구분 한도 산정
버팀목 호당한도(수도권 1.2억·수도권 외 8천만, 신혼·2자녀 2.5억/1.6억)와 보증금의 70%(신혼·2자녀 80%) 중 작은 금액
청년전용 버팀목 최대 1.5억원과 임차보증금의 80% 중 작은 금액
은행(HF 보증) 보증과목별 4억원, 소요자금별(보증금×80%), 상환능력별 중 최소(수도권·규제지역은 8/9)
은행(HUG 보증) 전세보증금의 80%(신혼·청년 90%), 수도권 4억·그 외 3.2억(신혼·청년 4.5억/3.6억)

예를 들어 수도권에서 전세보증금 3억원인 집을 얻는다면, 버팀목은 대상 보증금 상한(수도권 3억원)에 걸려 신청 자체가 가능하고 한도는 보증금의 70%인 2.1억원과 호당한도 1.2억원 중 작은 1.2억원이 됩니다.1 같은 집을 소득 기준을 넘겨 은행 전세대출로 받으면 HF 보증 기준 보증금의 80%인 2.4억원과 보증과목별 4억원 중 작은 값에 수도권 8/9를 적용한 약 2.13억원까지 늘어날 수 있습니다.2 소득이 높아 정책대출을 못 받아도 한도 면에서는 은행 전세대출이 더 클 수 있는 셈입니다.

금리와 보증료는 어떻게 다른가

금리는 정책 전세대출이 확실히 낮습니다. 버팀목은 소득·보증금 구간에 따라 연 2.5~3.5%, 청년전용 버팀목은 연 2.2~3.3%로 정해집니다.3 은행 전세대출은 은행이 시장금리로 산정하므로 이보다 높고, 여기에 보증기관에 내는 보증료가 별도로 붙습니다. HF 일반전세자금보증의 기준보증료율은 임차보증금 1억원 이하 0.06%에서 5억원 초과 0.20%까지 보증금 규모에 따라 매겨집니다.2 버팀목의 금리 구간과 우대금리를 자세히 확인하려면 버팀목 전세자금대출 총정리에서 소득·보증금별 금리표를 볼 수 있습니다.

세 갈래 자격 판정 한눈에

구분 버팀목 청년전용 버팀목 은행 전세대출(HF 보증)
소득요건 부부합산 5천만원 이하(신혼 7.5천만원) 좌동 상한 없음
나이 제한 없음 만 19~34세 제한 없음
주택 보유 세대원 전원 무주택 무주택 1주택 이내
보증금 상한 수도권 3억원 3억원 수도권 7억원(외 5억원)
금리 연 2.5~3.5% 연 2.2~3.3% 시장금리 + 보증료

소득·자산 요건을 갖춘 무주택자라면 금리가 가장 낮은 버팀목이, 그중 만 19~34세라면 조건이 더 유리한 청년전용 버팀목이 유리합니다. 소득이 기준을 넘거나 집이 한 채 있어 정책대출이 막히면 은행 전세대출을 이용하게 됩니다.2

나에게 맞는 전세대출 고르는 순서

  1. 세대원 전원 무주택이고 부부합산 소득이 5천만원 이하인지 확인한다
  2. 요건을 갖췄고 만 19~34세라면 청년전용 버팀목, 그 외에는 일반 버팀목을 본다
  3. 소득이 기준을 넘거나 1주택이면 은행 전세대출(HF·HUG 보증)로 넘어간다
  4. 전세보증금을 떼일 위험까지 대비하려면 반환보증이 결합된 HUG 전세금안심대출보증을 검토한다

갈래를 정했다면 다음은 시점입니다. 전세대출은 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 신청해야 하므로, 언제까지 신청해야 하는지는 전세자금대출 신청 기간에서 확인할 수 있습니다. 전세보증금 반환까지 함께 대비하고 싶다면 대출과 별개로 전세보증금 반환보증을 가입해 둘 수 있고, 주택 구입·전세를 아우르는 대출 전체 지도는 대출 종류 총정리에서 확인할 수 있습니다. 조건과 한도는 2026년 7월 기준이며, 소득·보증금 상한과 금리는 정책과 시장에 따라 바뀔 수 있으므로 신청 전 각 기관의 최신 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

전세대출은 소득이 얼마 이하여야 받을 수 있나요? 버팀목은 부부합산 연소득 5천만원 이하(다자녀·2자녀 6천만원, 신혼 7.5천만원 이하)여야 하지만, HF·HUG 보증으로 받는 은행 전세대출은 소득 상한이 없고 소득은 한도 심사에만 반영됩니다.12

집이 있어도 전세대출을 받을 수 있나요? 정책 전세대출은 세대원 전원 무주택이어야 하지만, HF 일반전세자금보증은 본인·배우자 합산 1주택 이내면 이용할 수 있습니다. 다주택자는 모두 제한됩니다.2

전세보증금이 크면 어떤 대출을 봐야 하나요? 버팀목은 보증금 수도권 3억원(신혼 4억원) 이하만 대상이라, 보증금이 크면 임차보증금 7억원(수도권 외 5억원)까지 보증하는 HF·HUG 보증 기반 은행 전세대출을 이용합니다.12

전세대출 한도는 어떻게 정해지나요? 버팀목은 호당한도와 보증금의 70%(신혼·2자녀 80%) 중 작은 금액이고, HF 보증은 보증과목별 4억원·소요자금별(보증금 80%)·상환능력별 중 최소 금액으로 정해집니다.12

전세대출과 전세보증금 반환보증은 다른 건가요? 전세대출은 보증금을 마련하려고 빌리는 돈이고, 반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 위험에 대비하는 보증입니다. HUG 전세금안심대출보증은 이 둘을 하나로 묶은 상품입니다.4

  1. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-07-01 확인). “대출대상 부부합산 연소득 5천만원 이하(다자녀·2자녀 6천만원, 신혼 7.5천만원 이하)·순자산 3.45억원 이하 무주택 세대주. 금리 연 2.5%~3.5%. 대출한도 수도권 1.2억원·수도권 외 8천만원(신혼·2자녀 2.5억원/1.6억원), 대출비율 70%(신혼·2자녀 80%). 임차보증금 수도권 3억원·수도권 외 2억원 이하(신혼·2자녀 4억원/3억원), 전용면적 85㎡ 이하.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10

  2. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-07-20 확인). “보증대상자 임차보증금 7억원(수도권 외 5억원) 이하, 임차보증금 5% 이상 지급한 세대주, 본인·배우자 합산 주택보유수 1주택 이내. 보증한도 ①보증과목별 4억원(1주택자 수도권·규제지역 1.8억원·그외 2억원), ②소요자금별 보증금×80%, ③상환능력별(연간인정소득 기준) 중 최소(수도권·규제지역 8/9만 인정). 선순위채권+임차보증금 ≤ 주택가격 90%. 기준보증료율 0.06%~0.20%.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11

  3. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-07-11 확인). “대출대상 만 19~34세 무주택 세대주(예비세대주 포함), 부부합산 연소득 5천만원 이하·순자산 3.45억원 이하. 금리 연 2.2%~3.3%. 대출한도 최대 1.5억원(임차보증금 80% 이내). 임차보증금 3억원 이하·전용면적 85㎡ 이하.” ↩ ↩2 ↩3

  4. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 상품개요」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-07-20 확인). “전세보증금반환보증과 전세자금대출특약보증을 함께 책임지는 보증상품. 대상주택 단독·다세대·아파트·주거용 오피스텔. 보증한도 전세보증금의 80%(신혼·청년 90%), 수도권 4억원·그 외 3.2억원(신혼·청년 수도권 4.5억원·그 외 3.6억원). 담보인정 주택가격×90% – 선순위채권.” ↩ ↩2 ↩3

#전세대출 #전세대출조건 #아파트전세대출 #전세자금대출한도 #버팀목 #전세자금보증 #2026

이 글을 참조한 문서 5