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전세자금대출 한도 (내 보증금이면 얼마·버팀목·HF·HUG 갈래별 계산)

최종 수정: 2026.08.30 ·작성자: knowmoney 편집자

전세대출 한도는 하나의 계산식으로 나오지 않습니다. 세 개의 값을 각각 구한 뒤 그중 가장 작은 금액이 내 한도가 됩니다.1

그래서 보증금 3억원짜리 집을 얻어도 손에 쥐는 돈은 1억 2천만 원에서 멈추는 일이 생기는데요. 보증금의 70%로는 2억 1천만 원이 계산되지만, 버팀목의 호당대출한도가 수도권 1.2억원이기 때문입니다.23

아래에서 그 세 값이 각각 무엇인지, 갈래마다 상한이 얼마인지, 보증금과 소득을 넣으면 실제로 얼마가 나오는지 순서대로 짚습니다.

한도를 정하는 세 개의 값

주택도시기금은 전세자금 대출한도를 세 항목으로 나눠 계산하고, 그중 가장 작은 금액으로 산정한다고 밝히고 있습니다.1

전세대출 한도아래 셋 중 가장 작은 금액
① 호당대출한도
  • 갈래별 정액 상한
  • 버팀목 수도권 1.2억원
② 소요자금 대출비율
  • 전세금액의 70~80%
  • 가구 유형으로 갈림
③ 담보별 대출한도
  • 보증 규정 또는 소득 산식
  • 기존 대출잔액 차감

어느 값이 천장이 되는지는 사람마다 다릅니다. 수도권에서는 대체로 ①이, 지방이나 저소득 구간에서는 ②나 ③이 먼저 걸립니다.

③은 담보를 무엇으로 잡느냐에 따라 갈립니다. 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG) 보증을 담보로 쓰면 각 보증 규정을 따르고, 채권양도협약기관 반환채권양도 방식이면 소득으로 계산합니다.4

갈래별 호당 한도 — 정액 상한

첫 번째 천장인 호당대출한도는 갈래마다 금액이 정해져 있습니다. 보증금이 아무리 커도 이 금액을 넘지 않습니다.

갈래 호당 한도(정액 상한) 보증금 대비 비율 대상 임차보증금
버팀목(일반가구) 수도권 1.2억원 · 수도권 외 8천만원2 70%3 수도권 3억원 · 수도권외 2억원5
버팀목(신혼·2자녀 이상) 수도권 2.5억원 · 수도권 외 1.6억원2 80%3 수도권 4억원 · 수도권외 3억원5
청년전용 버팀목 1.5억원(만 25세 미만 단독세대주 1.2억원)6 80% 3억원 이하7
신생아 특례 버팀목 2.4억원8 80% 수도권 5억원 · 수도권외 4억원9
은행 대출 + HF 보증 4억원에서 기존 보증잔액 차감10 80%11 7억원(수도권 외 5억원) 이하12
은행 대출 + HUG 보증 수도권 4억원 · 그 외 3.2억원13 80%(신혼·청년 90%)14 주택별 보증한도에 보증비율 적용15

청년전용 버팀목에는 계약 시점 단서가 붙습니다. 현행 기준은 1.5억원이지만 ‘25.6.27. 이전에 체결한 계약은 2억원(만 25세 미만 단독세대주 1.5억원)이 적용됩니다.16

신생아 특례 버팀목도 같은 날짜가 갈림길입니다. 그 이전 계약은 종전 3억원이 적용됩니다.8

HUG 전세금안심대출보증은 신혼부부·청년가구 상한이 따로 있습니다. 수도권 4.5억원, 그 외 지역 3.6억원입니다.13

보증금 대비 비율 — 70%와 80%가 갈리는 자리

두 번째 천장은 전세금액에 비율을 곱한 값입니다. 버팀목 신규계약은 일반가구 70% 이내, 신혼가구와 2자녀 이상 가구 80% 이내로 갈립니다.3

10%p 차이가 작아 보이지만 보증금 2억원이면 1,400만 원과 1,600만 원의 차이가 아닙니다. 1억 4천만 원과 1억 6천만 원의 차이입니다.

신혼가구나 2자녀 이상 요건에 해당하는지 먼저 확인할 이유가 여기에 있습니다.

은행 전세대출 쪽도 비율은 80%입니다. HF 일반전세자금보증의 소요자금별 보증한도가 임차보증금의 80%에서 기존 보증잔액을 뺀 금액이고, 신청금액과 비교해 더 적은 쪽을 씁니다.11 HUG는 전세보증금의 80% 이내이며 신혼부부·청년가구는 90%입니다.14

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소득이 정하는 한도 — 연간인정소득

세 번째 천장은 담보 방식에 따라 계산법이 다릅니다. 채권양도협약기관 반환채권양도 방식은 연간인정소득에서 본인 부채금액의 25%와 기존 기금 전세자금대출 잔액을 뺀 금액으로 구합니다.4

여기서 쓰는 연간인정소득은 실제 연봉이 아니라 배수를 곱한 값입니다.

연간소득 연간인정소득
무소득자(15백만원 이하자 포함) 45백만원17
15백만원 초과 20백만원 이하 연간소득 × 3.517
20백만원 초과 연간소득 × 4.017

연소득 3,000만원인 사람이라면 인정소득은 1억 2천만 원입니다. 여기서 신용대출 잔액 2,000만원의 25%인 500만 원을 빼면 1억 1,500만 원이 세 번째 값이 됩니다.

무소득이어도 45백만원이 잡히므로 한도가 0이 되지는 않습니다.17 다만 재직 1년 미만이면 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있다는 별도 단서가 붙습니다.18

은행 전세대출은 HF가 상환능력별 보증한도를 따로 둡니다. 연간인정소득에서 연간부채상환 예상액을 빼고 상환방식별 우대금액을 더한 뒤 기존 보증잔액을 차감한 금액입니다.19 HUG는 연간 인정소득 대비 연간 부담 이자비용이 40% 이내인 금액을 기준으로 삼습니다.20

수도권·규제지역·1주택자 감액

가장 작은 금액을 골랐다고 끝이 아닙니다. 은행 전세대출은 지역과 주택보유수에 따라 한 번 더 깎입니다.

  • 수도권·규제지역 — HF는 세 항목 중 가장 적은 금액을 구한 뒤 산출결과의 8/9만 인정합니다21
  • 보증비율 — HF는 대출금액의 90% 부분보증이지만 수도권·규제지역은 80%입니다22
  • 1주택자(HF) — 보증과목별 한도가 수도권·규제지역 1.8억원, 그 외 2억원으로 내려갑니다23
  • 1주택자(HUG) — 보증신청인이 1주택자면 2억원을 초과할 수 없습니다24

8/9는 약 11%를 덜어내는 계수입니다. 2억 4천만 원이 산출됐다면 실제로는 약 2억 1,333만 원이 됩니다.21

보증금별 한도 계산 예시

앞의 세 값을 실제 숫자로 넣어 보면 어느 항목이 천장이 되는지가 눈에 보입니다. 아래는 버팀목 일반가구·무주택·기존 대출 없음을 가정하고, 세 번째 값을 채권양도협약기관 방식으로 계산한 예시입니다.4

상황 ① 호당한도 ② 보증금×비율 ③ 소득 기준 최종 한도
수도권 보증금 2억원 · 연소득 3,500만원 1억 2,000만원 1억 4,000만원 1억 4,000만원 1억 2,000만원
수도권 보증금 3억원 · 연소득 4,000만원 1억 2,000만원 2억 1,000만원 1억 6,000만원 1억 2,000만원
지방 보증금 1억원 · 연소득 1,800만원 8,000만원 7,000만원 6,300만원 6,300만원
지방 보증금 1억원 · 무소득 8,000만원 7,000만원 4,500만원 4,500만원
수도권 보증금 4억원 · 신혼가구 2억 5,000만원 3억 2,000만원 소득 구간별 2억 5,000만원

수도권 두 사례는 ①이, 지방 두 사례는 ③이 천장이 됐습니다. 보증금을 올려도 수도권에서는 한도가 늘지 않는 반면, 지방에서는 소득이 오르면 한도가 따라 올라간다는 뜻이네요.

같은 수도권 보증금 3억원을 은행 전세대출로 받으면 계산이 달라집니다. HF 기준 소요자금별 한도가 보증금의 80%인 2억 4천만 원이고,11 여기에 수도권 감액을 적용해 약 2억 1,333만 원까지 늘어납니다.21 상환능력별 한도가 이보다 작으면 그 금액이 됩니다.19

갱신·증액 계약의 한도

기존 집에 계속 살면서 보증금만 올려 주는 경우는 계산 방식이 다릅니다. 버팀목 갱신계약은 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 70%(신혼·2자녀 이상 80%) 이내로 잡습니다.25

두 조건이 동시에 걸린다는 점이 중요합니다. 보증금이 2억원에서 2억 5천만 원으로 올랐다면 증액분 5천만 원이 상한이고, 총 보증금 2억 5천만 원의 70%인 1억 7,500만 원도 넘을 수 없습니다.25

즉 갱신 때는 이미 받은 대출을 포함한 총액이 아니라 올라간 보증금만큼이 추가 한도의 기준이 됩니다.

한도가 예상보다 적게 나오는 경우

계산상 금액과 실제 승인액이 어긋나는 자리는 대체로 다음 네 가지입니다.

  1. 기존 대출잔액 차감 — 기금 전세자금대출 잔액이나 기 이용 전세자금보증잔액은 한도에서 그대로 빠진다410
  2. 재직 1년 미만 — 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있다18
  3. 1주택 보유 — HF는 1.8억원·2억원으로, HUG는 2억원으로 상한이 내려간다2324
  4. 은행 심사 — 최종 대출한도는 금융기관 심사기준과 공사 보증업무 처리 기준에 따라 결정된다26

네 번째 항목이 마지막 변수입니다. 공식 기준을 모두 충족해도 대출여부와 대출한도는 취급 금융기관의 심사에서 확정되므로, 위 계산은 상한선을 가늠하는 용도로 보는 편이 안전합니다.26

갈래를 아직 못 정했다면 자격 요건부터 갈라 보는 편이 빠릅니다. 전세대출 조건 총정리에서 소득·무주택·보증금 요건을 갈래별로 비교할 수 있고, 버팀목의 금리 구간과 우대금리는 버팀목 전세자금대출 총정리에 정리돼 있습니다. 신청 시점은 전세자금대출 신청 기간에서, 보증금을 떼일 위험에 대비하는 방법은 전세보증금 반환보증에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전세자금대출 한도는 보증금의 몇 퍼센트인가요? 버팀목 신규계약은 일반가구 70%, 신혼·2자녀 이상 가구 80% 이내입니다.3 은행 전세대출은 HF가 임차보증금의 80%,11 HUG가 전세보증금의 80%(신혼부부·청년가구 90%)입니다.14 다만 비율로 계산한 금액과 호당한도 중 작은 쪽이 한도가 됩니다.1

보증금이 3억원이면 얼마까지 빌릴 수 있나요? 수도권에서 일반가구가 버팀목으로 받으면 보증금의 70%인 2억 1천만 원이 계산되지만 호당한도 1.2억원에서 멈춥니다.2 은행 전세대출은 HF 기준 소요자금별 한도 2억 4천만 원에 수도권 감액을 적용해 약 2억 1,333만 원까지 가능합니다.21

소득이 없으면 전세대출 한도가 0인가요? 아닙니다. 채권양도협약기관 방식의 연간인정소득은 무소득자를 45백만원으로 잡습니다.17 다만 재직 1년 미만이면 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다.18

수도권이면 한도가 줄어드나요? 갈래마다 다릅니다. 버팀목은 수도권 호당한도가 더 높지만(1.2억원 대 8천만원),2 HF는 수도권·규제지역에서 산출결과의 8/9만 인정하고21 보증비율도 80%로 낮습니다.22

1주택자도 전세대출 한도가 나오나요? 정책 전세대출은 무주택 요건이라 해당하지 않고 은행 전세대출에서만 가능합니다. HF는 1주택자 보증과목별 한도를 수도권·규제지역 1.8억원, 그 외 2억원으로 두고,23 HUG는 2억원을 초과할 수 없습니다.24

  1. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “대출한도 다음 중 작은 금액으로 산정” ↩ ↩2 ↩3

  2. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 호당대출한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “1. 호당대출한도 일반가구 : 수도권(서울,인천,경기) 1.2억원, 수도권 외 8천만원 신혼가구, 2자녀 이상 가구 : 수도권(서울,인천,경기) 2.5억원, 수도권 외 1.6억원” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  3. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 소요자금에 대한 대출비율」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “① 신규계약 일반가구 : 전세금액의 70% 이내 신혼가구, 2자녀 이상 가구 : 전세금액의 80% 이내” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  4. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 담보별 대출한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “3. 담보별 대출한도 ① 한국주택금융공사 전세대출보증 : 해당 보증 규정에 따름 ② 주택도시보증공사 전세금안심대출보증 : 해당 보증 규정에 따름 ③ 채권양도협약기관 반환채권양도 : 연간인정소득 – 본인 부채금액의 25% – 기 기금전세자금대출잔액” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 대상주택 임차보증금」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “2. 임차보증금 일반가구 : 수도권 3억원, 수도권외 2억원 신혼가구 : 수도권 4억원, 수도권외 3억원 다자녀·2자녀 이상 가구 : 수도권 4억원, 수도권외 3억원” ↩ ↩2

  6. 국토교통부 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 호당대출한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인). “1. 호당대출한도 1.5억원(만 25세 미만 단독세대주인 경우 1.2억원) 이내” ↩

  7. 국토교통부 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 대상주택 임차보증금」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인). “2. 임차보증금 3억원 이하” ↩

  8. 국토교통부 주택도시기금, 「신생아 특례 버팀목대출 안내 — 호당대출한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05021401.jsp (2026-08-30 확인). “1. 호당대출한도 2.4억원 이내 * 단, ‘25.6.27. 이전 계약 체결 건은 3억원 이내 적용” ↩ ↩2

  9. 국토교통부 주택도시기금, 「신생아 특례 버팀목대출 안내 — 대상주택 임차보증금」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05021401.jsp (2026-08-30 확인). “2. 임차보증금 수도권 5억원, 수도권외 4억원” ↩

  10. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 보증과목별 보증한도」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인). “보증과목별 보증한도 : 4억원 – 기 이용 전세자금보증잔액” ↩ ↩2

  11. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 소요자금별 보증한도」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인). “소요자금별 보증한도 : 아래 1), 2) 중 적은 금액 임차보증금 × 80% - 기 이용 전세자금보증잔액 보증신청금액” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  12. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 보증대상자」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인). “임차보증금이 7억원(서울, 경기, 인천 이외 소재 가구는 5억원) 이하일 것” ↩

  13. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 — 지역별 보증한도 상한」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인). “수도권 4억원, 그 외 지역 3.2억원 (신혼부부, 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구는 수도권 4.5억원, 그 외 지역 3.6억원)” ↩ ↩2

  14. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 — 전세보증금 대비 한도」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인). “전세보증금*의 80% 이내(신혼부부, 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구 90%)” ↩ ↩2 ↩3

  15. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 — 보증한도」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인). “주택별 보증한도 다음 중 적은 금액에 보증비율(수도권 및 규제지역 80%, 그 외 지역 90%)을 곱한 금액” ↩

  16. 국토교통부 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 종전 계약 적용 한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인). “* 단, ‘25.6.27. 이전 계약 체결 건은 2억원(만 25세 미만 단독세대주인 경우 1.5억원) 이내 적용” ↩

  17. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 연간인정소득 산정 방법」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “무소득자 (15백만원 이하자 포함) 45백만원 15백만원 초과 20백만원 이하 연간소득×3.5 20백만원 초과 연간소득×4.0” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  18. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 재직 1년 미만 제한」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “1년미만 재직자의 경우 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있음” ↩ ↩2 ↩3

  19. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 상환능력별 보증한도」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인). “상환능력별 보증한도 : 연간인정소득 – 연간부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액 – 기 이용 전세자금보증잔액” ↩ ↩2

  20. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 — 이자비용 기준 한도」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인). “연간 인정소득 대비 연간 부담하는 이자비용이 40% 이내인 보증부대출예정금액” ↩

  21. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 보증한도」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인). “아래 ① ~ ③ 중 가장 적은 금액 (다만, 수도권 · 규제지역은 산출결과의 8/9만 인정)” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  22. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 보증비율」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인). “대출금액의 90%(부분보증) 다만, 수도권 · 규제지역은 80%” ↩ ↩2

  23. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 1주택자 보증한도」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인). “* 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1주택인 경우 다음과 같이 적용…1주택자 1.8억원 2억원” ↩ ↩2 ↩3

  24. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 — 1주택자 상한」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인). “보증신청인(배우자포함) 1주택자인 경우 2억원을 초과할수 없음” ↩ ↩2 ↩3

  25. 국토교통부 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 갱신계약 대출비율」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인). “② 갱신계약 일반가구 : 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 70% 이내 신혼가구, 2자녀 이상 가구 : 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 80% 이내” ↩ ↩2

  26. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 — 유의사항」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인). “대출취급 금융기관의 대출심사기준과 공사의 보증업무 처리 기준에 따라 대출여부 및 대출한도(보증한도)가 결정” ↩ ↩2

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