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후순위담보대출 한도 (수도권·규제지역 1억원·2채 이상 금지·선순위 합산 LTV·추가 구입은 불가)

최종 수정: 2026.09.27 ·작성자: knowmoney 편집자

이미 대출이 있는 집에 두 번째로 잡는 후순위담보대출은, 집을 사는 돈이 아니면 감독규정상 「생활안정자금 목적 주택담보대출」입니다.1 그래서 담보 집이 수도권이나 규제지역에 있으면 최대 1억원이고,2 그 지역에 집이 2채 이상이면 취급이 금지됩니다.3

금액은 선순위 대출과 따로 보지 않습니다. 먼저 받은 구입자금 대출과 후순위 대출을 합산한 LTV가 한도를 넘지 못해서,4 선순위 잔액이 크면 1억원에 닿기 전에 막힙니다.

후순위담보대출이 받는 규제의 이름

「후순위」는 등기부에 담보가 두 번째로 잡힌다는 뜻이지, 감독규정의 분류가 아닙니다. 규제는 대출 용도로 갈립니다.

은행업감독규정 별표6은 주택구입 목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출을 모두 생활안정자금 목적 주택담보대출로 봅니다.1 생활비, 다른 빚 정리처럼 집을 사지 않는 돈이면 전부 이 칸입니다.

같은 후순위라도 다른 집을 사려는 돈이면 주택구입 목적 대출이 됩니다. 이 경우는 아래 「다른 집을 사려는 후순위」 절의 금지 규정이 먼저 걸립니다.

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지역·보유 주택 수별 한도

2025년 6월 27일 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」이 기준입니다. 담보 집이 어디에 있는지, 그 지역에 집이 몇 채인지로 갈립니다.

담보 주택 후순위(생활안정자금 목적) 한도
수도권·규제지역, 그 지역 보유 1채 최대 1억원2
수도권·규제지역, 그 지역 보유 2채 이상 취급 금지3
지방 소재 주택 금융회사가 자율 설정5

이 조치는 은행별로 하던 관리조치를 전 금융권 공통으로 넓힌 것입니다.6 저축은행·캐피탈 같은 2금융권 후순위 상품도 같은 선 안에서 움직입니다.

10·15 대책의 주택가격별 한도 축소(6억·4억·2억원)는 후순위에 해당하지 않습니다. 금융위원회 FAQ는 생활안정자금 목적 주택담보대출이 그 대책의 적용을 받지 않는다고 답합니다.7

LTV — 선순위와 합산

1억원 상한과 별개로 LTV가 걸립니다. 감독규정은 주택구입 목적 대출과 생활안정자금 목적 대출을 합산한 LTV가 기준 비율을 넘지 못하게 합니다.4

담보 주택 위치 LTV 기준
비규제지역 70%8
규제지역 감독규정 원문 50%8 · 10·15 대책 FAQ는 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 주담대에 40%9

규제지역 LTV는 자료마다 숫자가 다릅니다. 은행업감독규정 별표6(2026.1.2. 개정)은 50%로 적고,8 10·15 대책 FAQ는 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)의 규제지역 주담대에 강화된 40%가 적용된다고 답합니다.9 이미 집을 가진 사람의 생활안정자금 대출에 둘 중 어느 비율이 적용되는지는 두 자료 모두 직접 적지 않으므로, 아래 계산은 두 값을 함께 보여 줍니다.

계산 순서는 집 시가 × LTV − 선순위 대출 잔액입니다. 이 값이 LTV 여유이고, 수도권·규제지역이면 여기에 1억원 상한을 한 번 더 겹칩니다.

집값이 같아도 선순위 잔액이 크면 여유가 줄어듭니다. 선순위 대출을 받을 때 LTV를 거의 다 썼다면 후순위로 나올 금액이 거의 없습니다.

소액임차보증금을 한도에서 빼는 방공제가 붙으면 금액이 더 줄어듭니다. 정책대출 기준 차감 방식은 방공제에 따로 정리했습니다.

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DSR — 총대출이 1억원을 넘으면

LTV와 1억원 상한을 통과해도 소득 심사가 남습니다. 은행은 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 DSR 40% 안에서만 가계대출을 취급합니다.10

선순위 대출이 이미 있으면 후순위를 더하는 순간 총대출이 1억원을 넘기 쉽습니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 DSR을 계산할 때 쓰는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 올라,11 실제 금리보다 높은 금리로 상환액을 계산합니다. 계산 방식은 스트레스 DSR에 있습니다.

다른 집을 사려는 후순위

후순위로 받은 돈으로 집을 한 채 더 사려는 경우는 규제가 다릅니다. 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자가 집을 더 사거나, 1주택자가 기존 집을 처분하지 않고 집을 더 사면 추가 주택구입 목적 주택담보대출이 금지(LTV 0%)됩니다.12

생활안정자금으로 받아 놓고 집을 사는 우회도 약정으로 막혀 있습니다. 1주택 세대가 생활안정자금 대출을 받으면 대출기간 동안 다른 주택을 새로 사지 않는다는 약정을 맺고, 어기면 기한의 이익이 상실되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있습니다.13

증액·대환·연장 — 새 규제가 붙는 경우

이미 받은 후순위 대출을 손볼 때는 대출금이 늘어나는지가 기준입니다.

경우 적용 규정
대출금 증액 강화된 규정14
다른 금융회사로 옮기는 타행대환 강화된 규정14
증액 없는 기한연장·금리/만기 조건 변경·자행대환 종전 규정15
다주택자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장 2026년 4월 17일부터 원칙적으로 불허1617

증액 없는 기한연장은 종전 규정이 원칙이지만, 2026년 가계부채 관리방안으로 예외가 생겼습니다. 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 만기연장이 원칙적으로 불허되고,16 이 조치는 2026년 4월 17일부터 시행됐습니다.17

금리를 낮추려고 다른 금융회사 후순위로 갈아타면 새 대출과 같은 선이 걸립니다. 1억원 상한이 없던 시기에 받은 금액을 그대로 옮기지 못할 수 있습니다.

계산 예시 — 시가 10억원 서울 아파트

규제지역인 서울에 시가 10억원 아파트 1채를 갖고 있고, 집을 살 때 받은 대출 잔액이 3억원이라고 해 보겠습니다. 생활비 목적의 후순위 대출입니다.

  1. LTV 여유: 40%를 적용하면 10억원 × 40% − 3억원 = 1억원, 50%를 적용하면 10억원 × 50% − 3억원 = 2억원입니다.984
  2. 금액 상한: 수도권·규제지역 생활안정자금 대출이라 최대 1억원입니다.2
  3. 작은 값: 어느 비율이든 1억원이 1차 한도입니다.
  4. DSR: 총대출이 4억원이 되므로 DSR 40% 안에 들어오는지 소득으로 다시 봅니다.10

선순위 잔액이 3억 5천만원이면 결과가 갈립니다. 40%를 적용하면 LTV 여유가 5천만원으로 줄고, 50%를 적용하면 LTV 여유는 1억 5천만원이지만 상한 때문에 1억원까지입니다.

같은 조건의 집이 지방 비규제지역에 있으면 LTV가 70%라 여유는 10억원 × 70% − 3억원 = 4억원입니다.8 지방 주택은 1억원 상한 대신 금융회사가 한도를 정하므로,5 실제 금액은 그 금융회사 기준과 DSR로 정해집니다.

후순위담보대출 한도 판정 순서 — 용도·지역·LTV 합산·DSR

신청 전에 확인할 순서

  1. 용도: 집을 사는 돈인지, 생활비 등 그 밖의 돈인지 먼저 정합니다.
  2. 지역·보유 수: 담보 집이 수도권·규제지역인지, 그 지역에 집이 몇 채인지 봅니다.
  3. LTV 여유: 시가 × LTV − 선순위 잔액을 계산합니다.
  4. 1억원 상한: 수도권·규제지역이면 LTV 여유와 1억원 중 작은 값입니다.
  5. DSR: 은행에서 총대출이 1억원을 넘으면 DSR 40%와 스트레스 금리로 다시 계산합니다.

세입자가 있는 집이라 보증금을 돌려주려는 대출이면 규제 칸은 같지만 경로가 하나 더 있습니다. 전세퇴거자금대출 한도에서 보금자리론 임차보증금 반환용도까지 비교할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

서울 아파트에 은행 대출이 3억원 남아 있는데 후순위로 얼마까지 더 받을 수 있나요?

생활비 등 집을 사는 목적이 아니면 생활안정자금 목적 주택담보대출이라 수도권·규제지역은 최대 1억원입니다.2 여기에 LTV가 겹칩니다.

규제지역 LTV는 감독규정 원문이 50%,8 10·15 대책 FAQ가 무주택자 기준 40%로 적고 있습니다.9 선순위 대출과 합산하므로 시가 10억원이면 LTV 여유가 40% 기준 1억원, 50% 기준 2억원입니다.4 어느 쪽이든 1억원 상한이 1차 한도이고, 여기에 DSR 심사가 한 번 더 걸립니다.10

저축은행 같은 2금융권 후순위 대출은 1억원 제한이 없나요?

2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안은 은행별로 하던 가계대출 관리조치를 전 금융권이 공통으로 시행하게 했습니다.6 2금융권에서 받아도 수도권·규제지역 생활안정자금 1억원 상한과 2채 이상 취급 금지가 같이 걸립니다.

후순위 대출로 집을 한 채 더 살 수 있나요?

수도권·규제지역에서는 2주택 이상 보유자가 집을 더 사거나 1주택자가 기존 집을 처분하지 않고 집을 더 사는 경우 주택구입 목적 주택담보대출이 금지(LTV 0%)됩니다.12 또 1주택 세대가 생활안정자금 대출을 받으면 대출기간 동안 다른 주택을 사지 않는다는 약정을 맺고, 어기면 기한의 이익이 상실되고 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있습니다.13

10·15 대책의 주택가격별 한도(6억·4억·2억)도 후순위 대출에 걸리나요?

금융위원회 FAQ는 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 그 한도 축소 대책의 적용을 받지 않는다고 답합니다.7 대신 2025년 6월 27일 정한 수도권·규제지역 1억원 상한이 걸립니다.

기존 대출 금리만 바꾸는 것도 새 규제를 받나요?

대출금을 늘리지 않고 기한만 연장하거나 금리·만기 조건만 바꾸는 재약정·자행대환은 종전 규정이 적용됩니다.15 대출금을 늘리거나 다른 금융회사로 옮기는 타행대환은 강화된 규정이 적용됩니다.14 다만 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 2026년 4월 17일부터 만기연장이 원칙적으로 불허됩니다.1617

  1. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준(2026.1.2. 개정) 제1호 차목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  2. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  3. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  4. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제2호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  6. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  7. 금융위원회, 「10·15 주택시장 안정화 대책 대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 3-1번, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  8. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제2호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  9. 금융위원회, 「10·15 주택시장 안정화 대책 대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 2-1번, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  10. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 총부채원리금상환비율 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3

  11. 금융위원회, 「10·15 주택시장 안정화 대책 대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15), https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-27 확인) ↩

  12. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  13. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제9호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  14. 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화 방안 주요 FAQ」(2025-06-27) 8번, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=84824&fileTy=ATTACH&fileNo=12 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3

  15. 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화 방안 주요 FAQ」(2025-06-27) 8번, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=84824&fileTy=ATTACH&fileNo=12 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2

  16. 금융위원회, 「’26년도 가계부채 관리방안」 발표 보도자료(2026-04-01), https://www.fsc.go.kr/no010101/86606 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3

  17. 금융위원회, 「’26년도 가계부채 관리방안」 발표 보도자료(2026-04-01), https://www.fsc.go.kr/no010101/86606 (2026-09-27 확인) ↩ ↩2 ↩3

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