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전세퇴거자금대출 한도 (수도권·규제지역 1억원·2주택 이상 금지·역전세 DTI 특례 종료·보금자리론 임차보증금 반환용도)

최종 수정: 2026.09.24 ·작성자: knowmoney 편집자

세입자에게 전세보증금을 돌려주려고 받는 전세퇴거자금대출은, 집이 수도권이나 규제지역에 있으면 은행 등 금융회사에서 최대 1억원까지입니다.12 그 지역에 집이 2채 이상이면 아예 취급이 안 되고,3 지방 집을 담보로 하면 1억원 제한 없이 금융회사가 한도를 정합니다.4

역전세 때 쓰던 「DSR 대신 DTI 60%」 특례는 2025년 12월 31일로 효력이 끝났습니다.5 은행 1억원으로 모자라는 부분을 채우는 정책 경로로는 보금자리론의 임차보증금 반환용도가 있는데, 이쪽은 3.6억원과 임차보증금 잔액 중 적은 금액이 상한이고, 먼저 받을 선순위대출이 있으면 그 금액을 뺍니다.678

전세퇴거자금대출의 법적 이름

「전세퇴거자금대출」은 은행 창구에서 쓰는 말입니다. 은행업감독규정 별표6에서는 임차보증금 반환 목적 생활안정자금 주택담보대출이라고 부릅니다.9

이름에 「생활안정자금」이 붙는 이유는 정의에 있습니다. 감독규정은 집을 사기 위한 주택구입 목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출을 모두 생활안정자금 목적 주택담보대출로 봅니다.10

그래서 보증금 반환 대출은 생활비 대출과 같은 규제 칸에 들어가는데요. 생활안정자금 대출에 걸리는 한도·금지 조항이 그대로 적용된다는 뜻입니다.

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지역·보유 주택 수별 한도

2025년 6월 27일 금융위원회가 발표한 「가계부채 관리 강화 방안」이 기준입니다. 담보로 잡는 집이 어디에 있는지, 그 지역에 집이 몇 채인지로 갈립니다.

담보 주택 전세퇴거자금대출(생활안정자금 목적)
수도권·규제지역, 그 지역 보유 1채 최대 1억원1
수도권·규제지역, 그 지역 보유 2채 이상 취급 금지3
지방 소재 주택 금융회사가 자율 설정(1억원 제한 없음)4

이 조치는 은행에서 하던 자율관리를 전 금융권으로 넓힌 것이라, 저축은행 같은 2금융권에서 받아도 같은 선이 걸립니다.2 금융위원회 FAQ는 금융회사별 여신심사위원회 등을 통해 실수요 예외가 필요한지 판단하는 등 탄력적으로 운영한다고 밝혔습니다.11 예외가 인정될지는 금융회사 심사에 달려 있습니다.

1억원은 상한일 뿐입니다. 실제로 나오는 돈은 이 상한과 아래 LTV·DSR 계산액 중 가장 작은 값입니다.

2025년 10월 15일 대책으로 주택가격에 따라 주택담보대출 한도를 줄인 조치는 전세퇴거자금대출에는 적용되지 않습니다. 금융위원회 FAQ는 「주담대 대출한도 축소」 항목에서 생활안정자금 목적 주담대를 그 대책의 적용 대상이 아니라고 답합니다.12

역전세 DTI 60% 특례 종료

전세 시세가 떨어져 보증금을 돌려주기 어려워진 임대인을 위해, 감독규정에는 보증금 반환 대출에 한해 DSR 대신 DTI 60%를 쓰게 하는 특례가 있었습니다. 별표6 제21호가 그 조항입니다.9

대상은 2023년 7월 3일 이전에 등기와 임대차 계약을 마치고 2025년 12월 31일까지 보증금을 돌려줘야 하는 임대인이었습니다.13 조항 끝에는 「해당 조항은 2025년 12월 31일까지 유효하다」는 문구가 붙어 있습니다.5

따라서 2026년에 새로 받는 전세퇴거자금대출은 일반 기준을 따릅니다. 은행은 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 가계대출을 내줄 때 DSR 40%를 넘지 않게 해야 합니다.14 기존 대출이 있어 총대출이 1억원을 넘으면 이 선이 걸린다는 뜻입니다.

스트레스 금리가 더해지는 방식은 스트레스 DSR에서 봅니다.

특례를 받으려면 「임차보증금 반환 목적 외 사용 금지」 같은 약정을 맺어야 했습니다.15 특례가 끝난 지금은 아래 LTV 항목의 1주택 세대 약정 같은 일반 생활안정자금 요건이 적용됩니다.16

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LTV — 기존 대출과 합산

LTV는 이번 대출만 따로 계산하지 않습니다. 감독규정은 주택구입 목적 주택담보대출과 생활안정자금 목적 주택담보대출을 합산한 LTV가 기준 비율을 넘지 못하게 합니다.17

집을 살 때 받은 대출이 아직 많이 남아 있으면, 1억원 상한에 닿기 전에 LTV에서 먼저 막힐 수 있습니다. 규제지역 주택을 담보로 하는 주택담보대출은 10·15 대책으로 LTV가 70%에서 40%로 강화됐습니다.18

1주택 세대가 생활안정자금 대출을 받으면 약정이 하나 붙습니다. 대출기간 동안 다른 주택을 새로 사지 않는다는 조건이고, 어기면 기한의 이익이 상실되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있습니다.16

경과규정 — 증액·대환·연장

2025년 6월 27일 방안 FAQ는 시행일 전에 금융회사가 전산 등록으로 대출 신청접수를 마친 차주에게 종전규정을 적용한다고 정했습니다.19 이 공통 경과규정은 생활안정자금 주담대에도 똑같이 적용됩니다.20

이미 받은 대출을 다루는 방법도 FAQ에 있습니다.

  • 증액하거나 다른 은행으로 대환하면 강화된 조치(1억원 상한 등)가 적용됩니다.21
  • 증액 없이 기한만 연장하거나 금리·만기 조건만 바꾸는 재약정·자행대환은 종전규정이 적용됩니다.22

예전에 받은 대출을 다른 은행으로 옮기면서 금액을 늘리려 하면 새 기준으로 심사받는다는 점을 기억해 둡니다.

보금자리론 임차보증금 반환용도

은행 대출 1억원으로 부족할 때 볼 수 있는 정책 경로가 한국주택금융공사 보금자리론입니다. 보금자리론은 자금용도를 구입·보전·상환으로 나누는데, 보전용도 안에 임차보증금 반환용도가 있습니다.23

보전용도는 대출신청일이 소유권 이전(보존) 등기일부터 3개월이 지나고 30년 이내인 경우입니다.23 임차보증금 반환용도에서 부부 사이 임대차계약은 제외됩니다.24 임차인이 채무자나 배우자의 부모·자녀·형제라면 보증금을 주고받은 내역을 입증해야 합니다.25

전세퇴거자금대출 은행 경로와 보금자리론 경로의 한도 비교 은행 생활안정자금 대출과 보금자리론 임차보증금 반환용도 비교 (출처: 금융위원회 2025-06-27 보도자료, 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개·업무처리기준, 2026-09-24 확인)

보금자리론 자체의 요건을 먼저 채워야 합니다.

요건 기준
주택 6억원 이하 공부상 주택26
보유 주택 수 본건 담보주택 제외 무주택 또는 1주택27
소득 부부합산 연소득 7천만원 이하28
LTV·DTI LTV 최대 70%, DTI 최대 60%29

한도는 담보주택당 3.6억원(다자녀·전세사기피해자 4억원, 생애최초 4.2억원)입니다.6 여기에 임차보증금 반환용도라면 임차보증금 잔액이 또 하나의 상한이 됩니다.7 돌려줄 보증금보다 많이 빌릴 수는 없다는 뜻입니다.

은행 대출과 함께 쓸 때는 한 가지를 더 봅니다. 먼저 실행할 선순위대출이 있으면 그 금액을 이 상한에서 뺍니다.8 은행에서 1억원을 먼저 받으면 보금자리론 쪽 상한은 보증금 잔액에서 1억원을 뺀 금액이 됩니다.

DTI에는 유리한 점이 하나 있습니다. 보금자리론은 담보주택이 규제지역이면 DTI를 10%p 깎아 적용하는데,30 임차보증금 반환용도는 이 차감을 하지 않습니다.31

규제지역 집이어도 DTI 60%를 그대로 씁니다. 금리·월 상환액 계산은 보금자리론 계산에서 이어서 봅니다.

계산 예시 — 수도권 아파트, 보증금 3억원

수도권에 아파트 한 채만 가진 임대인이 그 집을 세놓았다가 전세 만기에 보증금 3억원을 돌려줘야 하는 경우입니다. 부부합산 연소득은 6천만원이고, 다른 대출은 없다고 가정합니다.

항목 금액
돌려줄 보증금 3억원
은행 전세퇴거자금대출 상한 1억원1
부족분 2억원

은행에서 1억원을 30년 원리금균등, 연 4.0%(가정 금리)로 빌리면 월 상환액은 약 47만 7,415원, 연간 원리금은 약 572만 8,984원입니다. 연소득 6천만원의 약 9.5%라 이 예시에서는 DSR보다 1억원 상한이 먼저 걸립니다. 총대출이 1억원 이하라 DSR 40% 적용 대상도 아닙니다.14

남은 2억원은 새 세입자에게 받는 보증금으로 채우는 것이 일반적입니다. 집값이 6억원 이하이고 소득 요건을 채운다면 보금자리론 임차보증금 반환용도도 따져 볼 수 있습니다.26 보금자리론만 쓰면 보증금 잔액 3억원이 상한이고, 은행 1억원을 먼저 받았다면 2억원이 상한입니다.78 어느 쪽이든 LTV·DTI 심사는 따로 거칩니다.29

같은 집이 지방에 있다면 1억원 상한이 없어 금융회사가 정한 한도와 LTV·DSR 계산액이 기준이 됩니다.4

신청 전에 확인할 순서

  1. 담보 주택 위치 — 수도권·규제지역이면 1억원 상한, 지방이면 금융회사 자율14
  2. 그 지역 보유 주택 수 — 2채 이상이면 은행 경로는 막힘3
  3. 기존 주택담보대출 잔액 — 합산 LTV로 남은 여력 계산17
  4. 총대출액 1억원 초과 여부 — 넘으면 DSR 40%14
  5. 보금자리론 요건 — 6억원 이하 주택·연소득 7천만원 이하면 임차보증금 반환용도 검토2628

전세보증금을 돌려받는 세입자 쪽 보증은 전세보증금 반환보증에서, 대출 전체 갈래는 대출 종류 총정리에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

서울 아파트 세입자에게 보증금 3억원을 돌려줘야 하는데 은행에서 얼마까지 빌릴 수 있나요? 보증금을 돌려주려고 받는 주택담보대출은 생활안정자금 목적 주택담보대출에 들어갑니다.10 수도권·규제지역 집을 담보로 하면 최대 1억원이라,1 3억원 중 1억원까지가 상한입니다.

집이 두 채인데 전세퇴거자금대출을 받을 수 있나요? 수도권·규제지역에 집이 2채 이상이면 그 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대는 취급이 금지됩니다.3 지방 소재 주택 담보는 금융회사가 한도를 자율로 정합니다.4

역전세 반환대출은 DTI 60%만 보면 된다던데 지금도 그런가요? 그 특례는 2025년 12월 31일까지만 유효한 조항이었습니다.5 2026년에 받는 대출은 총대출액이 1억원을 넘으면 DSR 40% 안에서 취급됩니다.14

10·15 대책의 주택가격별 한도 축소도 적용되나요? 금융위원회 FAQ는 생활안정자금 목적의 주담대가 그 대책의 적용을 받지 않는다고 답합니다.12 대신 1억원 상한이 걸립니다.1

보금자리론으로 세입자 보증금을 돌려줄 수 있나요? 등기 후 3개월이 지나고 30년 이내인 집이면 보전용도 중 임차보증금 반환용도로 신청할 수 있습니다.23 한도는 3.6억원과 임차보증금 잔액 중 적은 금액이고 선순위대출이 있으면 그만큼 뺍니다.678 부부 사이 임대차계약은 제외됩니다.24

  1. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  2. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  3. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 금융위원회, 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 발표」 보도자료(2025-06-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/84824 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  5. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제21호, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3

  6. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」 상품구조, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3

  7. 한국주택금융공사, 「보금자리론 업무처리기준」 제4장 1. 대출한도, https://www.hf.go.kr/_res/hf/ko/etc/01_06_01_260731.pdf (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  8. 한국주택금융공사, 「보금자리론 업무처리기준」 제4장 1. 대출한도, https://www.hf.go.kr/_res/hf/ko/etc/01_06_01_260731.pdf (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  9. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제21호, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  10. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준(2026.1.2. 개정) 제1호 차목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  11. 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화 방안 주요 FAQ」(2025-06-27) 9번, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=84824&fileTy=ATTACH&fileNo=12 (2026-09-24 확인) ↩

  12. 금융위원회, 「10·15 주택시장 안정화 대책 대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 3-1번, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  13. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제21호, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩

  14. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 총부채원리금상환비율 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  15. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제21호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩

  16. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제9호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  17. 금융위원회, 「은행업감독규정」 별표 6 제2호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  18. 금융위원회, 「10·15 주택시장 안정화 대책 대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15), https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-24 확인) ↩

  19. 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화 방안 주요 FAQ」(2025-06-27) 10번, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=84824&fileTy=ATTACH&fileNo=12 (2026-09-24 확인) ↩

  20. 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화 방안 주요 FAQ」(2025-06-27) 10번, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=84824&fileTy=ATTACH&fileNo=12 (2026-09-24 확인) ↩

  21. 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화 방안 주요 FAQ」(2025-06-27) 8번, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=84824&fileTy=ATTACH&fileNo=12 (2026-09-24 확인) ↩

  22. 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화 방안 주요 FAQ」(2025-06-27) 8번, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=84824&fileTy=ATTACH&fileNo=12 (2026-09-24 확인) ↩

  23. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3

  24. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  25. 한국주택금융공사, 「보금자리론 업무처리기준」 제3장 2. 보전용도, https://www.hf.go.kr/_res/hf/ko/etc/01_06_01_260731.pdf (2026-09-24 확인) ↩

  26. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」 대출요건, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-09-24 확인) ↩ ↩2 ↩3

  27. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」 대출요건, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-09-24 확인) ↩

  28. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」 대출요건, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  29. 한국주택금융공사, 「보금자리론 (일반) 상품소개」 대출요건, https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do (2026-09-24 확인) ↩ ↩2

  30. 한국주택금융공사, 「보금자리론 업무처리기준」 제5장 1. DTI, https://www.hf.go.kr/_res/hf/ko/etc/01_06_01_260731.pdf (2026-09-24 확인) ↩

  31. 한국주택금융공사, 「보금자리론 업무처리기준」 제5장 1. DTI, https://www.hf.go.kr/_res/hf/ko/etc/01_06_01_260731.pdf (2026-09-24 확인) ↩

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