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토지담보대출 한도 (LTV 70%·토지거래허가구역 40%·농축어업인 예외·DSR 40%)

최종 수정: 2026.09.29 ·작성자: knowmoney 편집자

토지를 담보로 개인이 은행에서 받는 대출은 LTV 70% 이내에서만 나옵니다.1 그 땅이 토지거래허가구역 안에 있으면 40% 이내로 내려갑니다.2

담보가치가 3억원인 땅이면 허가구역 밖은 2억 1천만원, 안은 1억 2천만원이 상한입니다. 전 금융권 가계대출을 합친 총대출이 1억원을 넘으면 여기에 DSR 40% 심사가 한 번 더 걸립니다.34

이 글의 70%·40%·DSR 40%는 은행에 적용되는 은행업감독규정의 선입니다.1 농협·신협 조합이나 저축은행처럼 다른 업권에서 받는 대출은 각 업권별 감독규정을 따르므로,5 이 글의 수치가 그대로 맞는다고 볼 수 없습니다.

토지담보대출이 받는 규제의 이름

감독규정에 「토지담보대출」이라는 칸은 따로 없습니다. 땅은 비주택 부동산으로 분류되고, 비주택 부동산은 부동산거래신고법상 부동산 중 주택을 뺀 것입니다.6

그래서 농지·임야·나대지 모두 같은 칸입니다. 같은 정의에 분양권과 재건축·재개발 지분도 들어갑니다.6

이 비주택 부동산을 담보로 은행이 취급하는 가계대출이 비주택담보대출입니다.7 금융위원회도 비주택담보대출의 예로 오피스텔, 토지, 상가 담보대출을 듭니다.8

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LTV — 허가구역 밖 70%, 안 40%

LTV는 담보가치에 대해 대출해 줄 수 있는 금액의 비율입니다.9 비주택담보대출은 위치에 따라 두 선으로 갈립니다.

담보 땅의 위치 LTV 상한
토지거래허가구역 밖 70% 이내1
토지거래허가구역 안 40% 이내2

주택담보대출은 규제지역 여부로 LTV가 갈리지만, 땅은 토지거래허가구역인지가 기준입니다. 허가구역으로 지정되면 비주택담보대출(가계대출) LTV가 70%에서 40%로 강화된다고 금융위원회 FAQ도 적고 있습니다.10

이 40%는 땅만의 이야기가 아닌데요. FAQ가 같은 문장에서 오피스텔·상가 담보대출까지 묶어 두어,8 허가구역 안의 상가를 담보로 해도 같은 선이 걸립니다.

40%에서 빠지는 경우

허가구역 안이라도 40% 조항을 적용하지 않는 경우가 있습니다. 감독규정은 허가구역 지정 이전부터 보유 중인 비주택 부동산을 담보로 대출을 받는 농축어업인을 예외로 둡니다.11

두 조건이 함께 필요합니다. 지정 뒤에 산 땅이거나, 오래 가진 땅이라도 차주가 농축어업인이 아니면 40%가 그대로입니다.11 은행은 차주가 농축어업인인지 확인해야 합니다.11

새로 지정될 때는 계약 시점이 따로 봐집니다. 2025년 10월 지정 때 금융위원회는 효력 발생일 전일까지 매매계약을 맺고 계약금 납부를 증명한 경우 등에 종전 규정을 적용한다고 안내했습니다.12

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허가구역 땅을 사면서 받는 대출

허가구역 안의 땅을 사고팔려면 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.13 허가 없이 맺은 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.14 다만 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지 거래는 허가가 필요 없습니다.15 허가가 필요 없는 거래라도 땅이 허가구역 안에 있으면 LTV는 40% 조항을 따릅니다.2

허가신청서에는 계약내용, 토지 이용계획과 함께 취득자금 조달계획을 적습니다.16 대출로 얼마를 조달할지가 허가 신청 단계에서 이미 서류에 들어가는 셈입니다.

그래서 조달계획의 대출 금액은 처음부터 LTV 40% 기준으로 잡아 두는 편이 안전합니다. 조달계획이 바뀌면 취득 토지의 등기일까지 변경 사항을 제출할 수 있습니다.17

DSR — 총대출이 1억원을 넘으면

LTV를 통과해도 소득 심사가 남습니다. 은행은 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 DSR 40% 안에서만 가계대출을 취급합니다.3 총대출액은 한국신용정보원에 모이는 가계대출 금액의 합계라, 은행 대출만이 아니라 다른 금융회사 가계대출도 합산됩니다.4

총대출액에는 이번 대출 신청금액이 포함됩니다.3 땅 담보로 1억원이 넘게 나오는 경우라면 다른 대출이 없어도 DSR 심사 대상이 됩니다.

분양 상가·오피스텔 같은 비주택 부동산 분양의 중도금대출은 DSR 적용을 제외할 수 있는 대출로 따로 적혀 있습니다.1819 이주비대출과 추가분담금 중도금대출도 같은 호에 들어갑니다.19

계산 예시 — 담보가치 3억원 토지

은행이 평가한 담보가치가 3억원인 땅이고, 다른 대출은 없다고 해 보겠습니다. 개인이 가계대출로 받는 경우입니다.

  1. 허가구역 밖: 3억원 × 70% = 2억 1천만원이 LTV 상한입니다.1
  2. 허가구역 안: 3억원 × 40% = 1억 2천만원이 LTV 상한입니다.2
  3. 차이: 같은 땅이 허가구역에 들어가면 상한이 9천만원 줄어듭니다.
  4. DSR: 두 경우 모두 1억원을 넘으므로 DSR 40% 안에 드는지 소득으로 다시 봅니다.3

같은 허가구역 안 땅이라도 지정 전부터 갖고 있던 농축어업인이 담보로 넣으면 40% 조항이 빠집니다.11 이 경우 가목의 70% 선으로 돌아가 2억 1천만원이 LTV 상한입니다.1

토지담보대출 한도 판정 순서 — 비주택담보대출·허가구역 여부·농축어업인 예외·DSR 출처: 금융위원회 은행업감독규정 별표 6(2026.1.2. 개정)·대출수요 관리 방안 FAQ(2025-10-15), 2026-09-28 확인

신청 전에 확인할 순서

  1. 명의: 개인 가계대출인지 확인합니다. 70%·40%는 가계대출인 비주택담보대출의 선입니다.7
  2. 위치: 담보 땅이 토지거래허가구역 안인지 봅니다.2
  3. 예외: 허가구역 안이면 지정 전 보유 농축어업인인지 확인합니다.11
  4. LTV 상한: 담보가치 × 70% 또는 40%를 계산합니다.
  5. DSR: 전 금융권 가계대출 합계가 1억원을 넘으면 DSR 40%로 다시 계산합니다.34

사업자 명의 기업자금대출은 감독규정의 비주택담보대출 정의(가계대출)에 들어가지 않습니다.7 그래서 별표 6의 70%·40% 조항이 그대로 걸리는 대출이 아니고, 한도는 은행의 여신 심사에서 따로 정해집니다. 상가를 사서 세를 놓는 임대업 대출이 어떤 비율로 심사되는지는 상가담보대출 한도에 정리했습니다.

주택을 담보로 한 추가 대출은 규제 칸이 다릅니다. 후순위담보대출 한도에서 생활안정자금 목적 주택담보대출 기준을 볼 수 있고, DSR 계산에 쓰는 가산 금리는 스트레스 DSR에 있습니다.

자주 묻는 질문

토지거래허가구역 안에 있는 땅을 사면서 대출을 받으면 얼마까지 나오나요?

은행업감독규정은 토지거래허가구역에서 비주택담보대출을 취급할 때 LTV를 40% 이내로 정합니다.2 담보가치가 3억원이면 1억 2천만원이 상한이고, 전 금융권 가계대출을 합친 총대출이 1억원을 넘으면 DSR 40% 심사가 더해집니다.34

농지나 임야도 같은 70%·40%가 적용되나요?

비주택 부동산은 부동산거래신고법상 부동산 중 주택을 뺀 것이라,6 농지·임야도 같은 칸입니다. 다만 허가구역 지정 전부터 보유한 농축어업인이 그 땅을 담보로 받는 대출은 40% 조항이 빠집니다.11

오래 갖고 있던 땅인데도 허가구역으로 지정되면 40%가 되나요?

보유 기간 예외는 농축어업인에게만 있습니다.11 2025년 10월 지정 때 FAQ가 안내한 종전 규정 적용은 효력 발생일 전일까지 매매계약을 맺고 계약금 납부를 증명한 경우 등이라,12 보유 기간 자체로 빠지는 것은 아닙니다.

사업자 명의로 받으면 LTV 70%·40%가 안 걸리나요?

감독규정은 비주택담보대출을 은행이 비주택 부동산을 담보로 취급하는 가계대출로 정의합니다.7 사업자 명의 기업자금대출은 이 정의 밖이라 별표 6의 70%·40% 조항이 그대로 걸리지 않고, 한도는 은행의 여신 심사에서 따로 정해집니다.

허가를 받기 전에 대출 약정부터 해도 되나요?

허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.14 허가신청서에 취득자금 조달계획을 적어야 하므로,16 대출 금액은 신청 단계에서 40% 기준으로 맞춰 두는 편이 안전합니다. 다만 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지 거래는 허가가 필요 없습니다.15

  1. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제2-3호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  2. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제2-3호 나목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  3. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제4호 가목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  4. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제1호 도목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 금융위원회, 「대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 2-2 각주, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-28 확인) ↩

  6. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준(2026.1.2. 개정) 제1호 다목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3

  7. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제1호 라목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  8. 금융위원회, 「대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 2-3 각주, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  9. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제1호 아목, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩

  10. 금융위원회, 「대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 2-3, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-28 확인) ↩

  11. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제2-3호 나목 단서 (3), https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  12. 금융위원회, 「대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15) 2-3, https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  13. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항, https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제11조 (2026-09-28 확인) ↩

  14. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제6항, https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제11조 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  15. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제2항 제1호, https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제11조 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  16. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제3항, https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제11조 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

  17. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제3항 단서, https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제11조 (2026-09-28 확인) ↩

  18. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제4호 마목 본문, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩

  19. 금융위원회, 「은행업감독규정」 [별표 6] 제4호 마목 (4), https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-28 확인) ↩ ↩2

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