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상가담보대출 한도 (개인은 LTV 70%·임대사업자는 RTI 1.5배·유효담보가액 초과분 분할상환)

최종 수정: 2026.09.29 ·작성자: knowmoney 편집자

상가담보대출 한도는 누구 명의로, 무엇을 하려고 받느냐에 따라 자르는 선이 다릅니다. 개인이 가계대출로 받으면 LTV 70% 이내,1 상가를 사서 세를 놓는 임대사업자 대출이면 금융위원회 가이드라인상 RTI 1.5배 이상이 기준입니다.2

RTI는 그 상가의 1년 임대료가 1년 대출이자의 몇 배인지 보는 비율입니다.3 월세 250만원 상가에 금리 연 5%를 가정하면, 이 기준으로 대출은 4억원까지입니다.

LTV는 담보가치에서, RTI는 임대료에서 한도를 잡습니다. 그래서 같은 상가라도 두 길의 결과가 다르게 나옵니다.

상가담보대출이 갈리는 두 길

개인 명의 가계대출
  • 비주택담보대출
  • LTV 70% 이내
  • 토지거래허가구역 40% 이내
  • 총대출 1억원 초과면 DSR 40%
임대사업자 대출
  • 부동산임대업 대출
  • 비주택 RTI 1.5배 이상
  • 예외 승인도 최소 기준(예: 1.2배)
  • 유효담보가액 초과분 매년 1/10 상환

왼쪽은 은행업감독규정 별표 6의 비주택담보대출 칸이고,4 오른쪽은 금융위원회의 개인사업자대출 여신심사 가이드라인 칸입니다.2 은행권 개인사업자대출 가이드라인은 2018년 3월부터 시행됐습니다.5

이 글의 수치는 은행 기준입니다. 농협·신협 같은 조합이나 저축은행은 각 업권별 감독규정을 따르므로,6 수치가 그대로 맞는다고 볼 수 없습니다.

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개인 명의 — LTV 70%와 DSR

은행이 비주택 부동산을 담보로 취급하는 가계대출이 비주택담보대출입니다.4 금융위원회는 그 예로 오피스텔, 토지, 상가 담보대출을 듭니다.7

상가 위치 LTV 상한
토지거래허가구역 밖 70% 이내1
토지거래허가구역 안 40% 이내8

LTV를 넘겨도 소득 심사가 남습니다. 전 금융권 가계대출 합계가 1억원을 넘으면 이번 신청금액까지 합쳐 DSR 40% 안에서만 나옵니다.9

허가구역 판정과 예외는 땅과 같은 조항이라 토지담보대출 한도에 정리해 두었습니다.

임대사업자 — RTI 1.5배

상가를 사서 세를 놓는 대출은 부동산임대업 대출로 심사합니다. 이때 한도를 자르는 이름이 RTI(임대업이자상환비율)입니다.2

  • RTI = 연간 임대소득 ÷ (이번 임대업대출 연간이자 + 같은 건물 기존대출 연간이자)3
  • 기준: 주택 1.25배, 비주택 1.5배2

위 산식과 「원칙적으로 비주택 1.5배 이상인 건만 신규 취급」이라는 문구는 금융위원회가 2018년 저축은행·여전업권으로 가이드라인을 넓히며 적은 것이고, 비율은 은행권 기준과 같습니다.10

상가는 비주택이라 1.5배가 걸립니다. 1년 임대료가 1년 이자의 1.5배는 돼야 한다는 뜻입니다.10

분모에 같은 건물의 기존 대출 이자가 들어가는 점을 놓치기 쉬운데요. 이미 대출이 낀 상가를 사거나 추가로 빌리면 그만큼 새 대출 몫이 줄어듭니다.3

금융위원회는 2018년 10월 RTI 규제비율을 조정하지 않고 주택 1.25배·비주택 1.5배를 유지하기로 했습니다.11 가이드라인에는 시행경과에 따라 기준을 재설정할 수 있다는 단서가 붙어 있습니다.10

이 글의 RTI 수치는 2017~2018년 금융위원회 발표 기준입니다. 그 뒤 비율이 조정됐는지는 이 글의 출처로 확인되지 않으니, 상담 때 은행이 적용하는 RTI 기준을 함께 물어보는 것이 안전합니다.

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RTI 계산 예시 — 월세 250만원 상가

월세 250만원이면 연간 임대소득은 3,000만원입니다. 이를 1.5로 나누면 연 이자비용 한도는 2,000만원입니다.103

이 2,000만원을 금리로 나누면 이자 기준 대출 한도가 나옵니다. 금리는 가정값입니다.

대출금리(가정) 연 이자 2,000만원 기준 대출 한도
연 4% 5억원
연 5% 4억원
연 6% 약 3억 3천만원

같은 건물에 기존 대출 이자가 연 500만원 있다면 새 대출 몫은 연 1,500만원입니다.3 금리 5%면 3억원으로 내려갑니다.

금리가 연 4%에서 5%로 1%p 오르면 한도가 1억원 줄어드는 구조입니다. 은행이 적용하는 금리가 정해지기 전에는 한도도 확정되지 않습니다.

상가담보대출 한도 판정 — 개인 LTV 70%와 임대사업자 RTI 1.5배, 월세 250만원 계산 예시 출처: 금융위원회 여신심사 선진화 방안(2017-11-27)·RTI제도 운영개선방안(2018-10-18)·은행업감독규정 별표 6(2026.1.2. 개정), 2026-09-29 확인

RTI가 모자랄 때

2018년 10월 개선방안으로 은행이 자율로 두던 RTI 기준미달 예외취급 한도가 폐지됐습니다.12 기준미달 대출의 예외사유도 원칙적으로 폐지됐습니다.13

남은 길은 하나입니다. 임대소득 말고 다른 소득으로 상환능력을 증명하는 차주는 여신심사위원회 승인을 받아 취급할 수 있습니다.14

이때도 바닥이 있습니다. 최소 RTI 기준은 충족해야 하고, 금융위원회는 그 예로 비주택 1.2배를 들었습니다. 승인 건은 금융감독원이 매월 점검합니다.15

월세 250만원 예시에 1.2배를 대입하면 연 이자 한도는 2,500만원, 금리 5%면 5억원입니다.15 1.5배 기준보다 1억원 많지만, 다른 소득 증명과 여신심사위원회 승인이 있어야 열리는 예외 경로입니다.

임대료는 계약서로만 셉니다

RTI의 분자인 임대소득은 임대차계약서에 근거해 산정하고, 추정소득은 원칙적으로 쓰지 않습니다.16

예외는 신규 상가 분양이나 신축건물 구입처럼 임대소득을 산출할 수 없는 경우입니다.17 이때 추정소득을 쓰면 인정비율 설정, 전결권 상향, 증빙서류 첨부 같은 요건이 붙습니다.18

그래서 분양 상가는 계약서가 있는 기존 상가보다 한도가 보수적으로 잡힐 여지가 있습니다. 임차인이 들어온 상태의 계약서가 가장 확실한 근거입니다.16

담보가치를 넘는 부분은 나눠 갚습니다

RTI를 통과해 대출이 담보가치보다 많이 나와도 조건이 붙습니다. 담보 부동산의 유효담보가액을 넘는 부분은 매년 1/10씩 분할상환합니다.19

  • 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 − 선순위 채권액(임차보증금 등)20

임차인의 보증금이 선순위 채권으로 빠진다는 점이 상가에서 특히 중요합니다.20 보증금이 큰 상가일수록 유효담보가액이 낮아집니다.

계산해 보겠습니다. 담보기준가액 6억원, 은행 담보인정비율 60%(가정), 임차보증금 5천만원이면 다음과 같습니다.

  1. 유효담보가액: 6억원 × 60% − 5천만원 = 3억 1천만원20
  2. 초과분: 대출이 4억원이면 9천만원이 유효담보가액을 넘습니다.
  3. 분할상환: 9천만원의 1/10인 900만원을 매년 갚습니다.19

저축은행·여전업권 가이드라인은 1억원 이하 대출, 상속 같은 불가피한 채무인수, 건축 중인 임대건물을 이 분할상환의 예외로 적습니다.21

가이드라인이 처음 나올 때의 영향

금융위원회는 2017년 RTI 도입 방안에서 한 은행의 부동산임대업 대출로 영향을 추정했습니다. 비주택임대업에 1.5배를 적용하면 대출의 28.5%가 기준 미달이었습니다.22

이 추정은 임대소득 대신 차주의 총소득을 쓴 값이라는 단서가 붙어 있습니다.22 실제 임대소득으로 계산한 비율과는 다를 수 있습니다.

신청 전에 확인할 순서

  1. 명의·용도: 개인 가계대출인지, 임대사업자 대출인지 정합니다.42
  2. 가계대출이면: 담보가치 × 70%(허가구역 40%)를 계산하고, 총대출 1억원 초과면 DSR 40%를 봅니다.189
  3. 임대사업자면: 계약서상 연 임대료 ÷ 1.5로 연 이자 한도를 구합니다.1016
  4. 기존 대출 이자: 같은 건물 대출 이자를 빼고 새 대출 몫을 계산합니다.3
  5. 분할상환: 유효담보가액을 넘는 부분이 있으면 매년 1/10 상환 부담을 더합니다.19

주택을 담보로 한 추가 대출은 규제 칸이 다릅니다. 후순위담보대출 한도에서 주택 쪽 기준을, 스트레스 DSR에서 DSR 계산의 가산 금리를 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

월세 250만원 상가면 임대사업자 대출이 얼마까지 나오나요?

연간 임대소득 3,000만원을 RTI 1.5배로 나누면 연 이자비용 한도가 2,000만원입니다.10 대출금리를 연 5%로 가정하면 이자 기준으로 4억원까지입니다. 같은 건물에 기존 대출이 있으면 그 이자도 분모에 더해지므로 한도가 줄어듭니다.3

RTI가 1.5배에 못 미치면 대출을 못 받나요?

기준미달 대출의 예외사유는 2018년에 원칙적으로 폐지됐습니다.13 다른 소득으로 상환능력을 증명하는 차주는 여신심사위원회 승인을 받아 취급할 수 있고,14 이때도 최소 RTI 기준(예시 비주택 1.2배)은 충족해야 합니다.15

새로 분양받는 상가라 임대차계약서가 없으면 RTI를 어떻게 계산하나요?

신규 상가 분양은 임대소득을 산출할 수 없는 경우로 적혀 있어 추정소득을 씁니다.17 이때는 인정비율 설정·전결권 상향·증빙서류 첨부 요건이 붙습니다.18

개인 명의로 상가를 사면 RTI 대신 무엇을 보나요?

비주택담보대출이라 LTV 70% 이내, 토지거래허가구역 안이면 40% 이내입니다.18 전 금융권 가계대출 합계가 1억원을 넘으면 DSR 40% 심사도 함께 받습니다.9

대출이 담보가치보다 많이 나오면 어떻게 되나요?

유효담보가액을 넘는 부분을 매년 1/10씩 분할상환합니다.19 유효담보가액은 담보기준가액 × 담보인정비율에서 임차보증금 같은 선순위 채권을 뺀 값입니다.20

  1. 은행업감독규정 [별표 6] 2-3. 가목 (2026.1.2. 개정), https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 금융위원회, 「금융회사 여신심사 선진화 방안」(2017-11-27), https://www.fsc.go.kr/no010101/72911 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  3. 금융위원회, 저축은행·여전업권 여신심사 가이드라인(2018-10-22) — RTI 산식, https://www.fsc.go.kr/no010101/73369 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  4. 은행업감독규정 [별표 6] 1. 라목 (2026.1.2. 개정), https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3

  5. 금융위원회, 저축은행·여전업권 여신심사 가이드라인(2018-10-22) — 업권별 도입 시기, https://www.fsc.go.kr/no010101/73369 (2026-09-29 확인) ↩

  6. 금융위원회, 대출수요 관리 방안 FAQ (2025-10-15), https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-29 확인) ↩

  7. 금융위원회, 대출수요 관리 방안 FAQ (2025-10-15), https://www.fsc.go.kr/po020201/85518 (2026-09-29 확인) ↩

  8. 은행업감독규정 [별표 6] 2-3. 나목 (2026.1.2. 개정), https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3

  9. 은행업감독규정 [별표 6] 4. 가목 (2026.1.2. 개정), https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=163418201 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3

  10. 금융위원회, 저축은행·여전업권 여신심사 가이드라인(2018-10-22) — RTI 적용 원칙, https://www.fsc.go.kr/no010101/73369 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  11. 금융위원회, 「은행권 DSR 관리지표 도입방안 및 RTI제도 운영개선방안」(2018-10-18), https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩

  12. 금융위원회, RTI제도 운영개선방안(2018-10-18) — 예외취급 한도 폐지, https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩

  13. 금융위원회, RTI제도 운영개선방안(2018-10-18) — 예외사유 원칙적 폐지, https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2

  14. 금융위원회, RTI제도 운영개선방안(2018-10-18) — 기타소득 증명 차주 승인 취급, https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2

  15. 금융위원회, RTI제도 운영개선방안(2018-10-18) — 최소 RTI 기준, https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3

  16. 금융위원회, RTI제도 운영개선방안(2018-10-18) — 임대차계약서 근거 산정, https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3

  17. 금융위원회, RTI제도 운영개선방안(2018-10-18) — 추정소득 활용 대상, https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2

  18. 금융위원회, RTI제도 운영개선방안(2018-10-18) — 추정소득 활용 요건, https://www.fsc.go.kr/no010101/73362 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2

  19. 금융위원회, 「금융회사 여신심사 선진화 방안」(2017-11-27) — 유효담보가액 초과분 분할상환, https://www.fsc.go.kr/no010101/72911 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  20. 금융위원회, 「금융회사 여신심사 선진화 방안」(2017-11-27) — 유효담보가액 산식, https://www.fsc.go.kr/no010101/72911 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  21. 금융위원회, 저축은행·여전업권 여신심사 가이드라인(2018-10-22) — 분할상환 예외, https://www.fsc.go.kr/no010101/73369 (2026-09-29 확인) ↩

  22. 금융위원회, 「금융회사 여신심사 선진화 방안」(2017-11-27) — RTI 도입시 영향 분석, https://www.fsc.go.kr/no010101/72911 (2026-09-29 확인) ↩ ↩2

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