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전세대출 이자 계산 (버팀목 금리표·월 이자·우대금리·연장 가산금리)

최종 수정: 2026.09.27 ·작성자: knowmoney 편집자

전세대출을 만기에 원금을 한 번에 갚는 일시상환으로 받으면, 매달 나가는 돈은 이자뿐입니다. 그래서 월 이자는 대출금 × 연 금리 ÷ 12로 바로 나옵니다.

버팀목 전세자금대출 1억원을 연 2.5%로 빌리면 월 약 20만 8천 원, 연 3.5%면 월 약 29만 2천 원입니다. 버팀목 금리는 부부합산 연소득과 임차보증금으로 정해지는 연 2.5~3.5% 표에서 찾습니다.12

전세대출 이자 계산 공식

버팀목의 상환방법은 일시상환 또는 혼합상환입니다.3 일시상환을 고르면 대출기간 동안 원금은 그대로 두고 이자만 냅니다.

구분 계산
1년 이자 대출금 × 연 금리
한 달 이자 대출금 × 연 금리 ÷ 12
2년 계약 동안 이자 대출금 × 연 금리 × 2

예를 들어 1억 2천만원을 연 3.0%로 빌리면 1년 이자가 360만 원, 한 달 이자는 30만 원입니다. 2년이면 이자만 720만 원이 나가는 셈이네요.

은행 재원 전세대출도 일시상환이라면 계산식은 같습니다. 다만 금리를 은행이 정하므로, 아래 표의 금리는 주택도시기금 버팀목에만 해당합니다.

버팀목 전세자금대출 총정리 추가 정보 버팀목 자격·한도 먼저 보기에서 소득·자산 요건과 지역별 한도 확인 확인 →

대출금액·금리별 월 이자 표

일시상환 기준 월 이자를 대출금과 금리별로 계산하면 아래와 같습니다. 백 원 단위에서 반올림해 천 원 단위로 적었습니다. 버팀목 금리는 2026-08-30에 저장한 주택도시기금 안내 기준입니다.

대출금 연 2.2% 연 2.5% 연 3.0% 연 3.5%
5천만원 약 9만 2천 원 약 10만 4천 원 12만 5천 원 약 14만 6천 원
8천만원 약 14만 7천 원 약 16만 7천 원 20만 원 약 23만 3천 원
1억원 약 18만 3천 원 약 20만 8천 원 25만 원 약 29만 2천 원
1억 2천만원 22만 원 25만 원 30만 원 35만 원
1억 5천만원 27만 5천 원 약 31만 3천 원 37만 5천 원 약 43만 8천 원

8천만원과 1억 2천만원은 버팀목 일반가구의 호당대출한도(수도권 외 8천만원·수도권 1.2억원)라 넣었습니다.4 연 2.2%는 청년전용 버팀목의 가장 낮은 기본금리입니다.5

전세대출 월 이자 계산 순서와 버팀목 금리표 요약 주택도시기금 버팀목전세자금·청년전용 버팀목전세자금 대출안내 기준 (2026-08-30 저장본)

버팀목 금리 찾기 — 소득 × 보증금 표

버팀목 금리는 국토교통부가 고시하는 변동금리이고, 부부합산 연소득과 임차보증금이 만나는 칸으로 정해집니다.6

부부합산 연소득 보증금 5천만원 이하 5천만원 초과~1억원 이하 1억원 초과
2천만원 이하 연 2.5% 연 2.6% 연 2.7%
2천만원 초과~4천만원 이하 연 2.7% 연 2.8% 연 2.9%
4천만원 초과~6천만원 이하 연 3.0% 연 3.1% 연 3.2%
6천만원 초과~7.5천만원 이하 연 3.3% 연 3.4% 연 3.5%

위 표는 2026-08-30에 저장한 주택도시기금 안내의 금리표를 그대로 옮긴 것입니다.1782 집이 지방에 있으면 0.2%p 내려갑니다.9

변동금리라서 대출을 받은 뒤에도 고시가 바뀌면 금리가 달라질 수 있습니다. 자산심사에서 부적격이 나오면 가산금리가 붙는다는 점도 함께 봐 두세요.10

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청년전용 버팀목 금리표

청년전용 버팀목은 보증금 3억원 이하 한 구간에서 소득으로만 금리를 나눕니다.

부부합산 연소득 금리
2천만원 이하 연 2.2%
2천만원 초과~4천만원 이하 연 2.5%
4천만원 초과~6천만원 이하 연 2.9%
6천만원 초과~7.5천만원 이하 연 3.3%

금리는 2026-08-30에 저장한 청년전용 버팀목 안내의 표 그대로입니다.5111213

청년전용에만 있는 추가우대도 두 가지입니다. 만 25세 미만 단독세대주(전용면적 60㎡ 이하·보증금 3억원 이하·대출금 1.2억원 이하)는 0.3%p,14 중소기업 취업·창업 청년도 0.3%p입니다.15 추가우대금리끼리는 겹쳐 받을 수 있습니다.16

우대금리 — 겹치는 것과 안 겹치는 것

우대금리는 두 묶음으로 나뉩니다. 기본 우대는 하나만 받고, 추가우대는 겹쳐서 받습니다.

묶음 항목 인하폭
기본 우대(하나만) 연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자·차상위계층 1.0%p
  연소득 5천만원 이하 한부모가구 1.0%p
  장애인·다문화·노인부양·고령자가구 0.2%p
  다자녀 / 2자녀 / 1자녀 가구 0.7 / 0.5 / 0.3%p
추가우대(겹침 가능) 주거안정 월세대출 성실납부자 0.2%p
  부동산 전자계약 체결(2026.12.31. 신규 접수분까지, 최초 대출기한 1회) 0.1%p
  산정 금액의 30% 이하로 신청 0.2%p

기본 우대 목록은 주택도시기금 안내의 「금리우대(중복 적용 불가)」 항목입니다.17 추가우대는 「중복 적용 가능」으로 따로 적혀 있습니다.1819

자녀 우대는 2025.3.24. 신규접수분부터 자녀 1명당 4년, 최대 12년만 적용됩니다.17

그런데 다 더해서 빼 주지는 않습니다. 우대 합계 상한은 0.5%p이고, 기초생활수급권자·차상위계층·한부모가구는 1.0%p, 다자녀가구는 0.7%p까지입니다. 최종금리는 연 1.0%보다 낮아지지 않습니다.20

최종 우대금리는 수탁은행의 서류 심사 결과로 정해집니다.21

계산 예시 — 서울 보증금 1억 5천만원

일반가구가 서울에서 보증금 1억 5천만원 전세를 얻고, 부부합산 연소득이 3,500만원이라고 해 보겠습니다.

  1. 한도: 보증금의 70%는 1억 500만원이고, 수도권 호당한도 1.2억원보다 작으니 1억 500만원입니다.224
  2. 금리: 연소득 「2천만원 초과~4천만원 이하」 줄과 보증금 「1억원 초과」 칸이 만나는 연 2.9%입니다.7
  3. 월 이자: 1억 500만원 × 2.9% ÷ 12 = 약 25만 4천 원입니다.

이 가구에 자녀가 1명 있으면 0.3%p가 빠져 연 2.6%가 됩니다.17 같은 금액의 월 이자는 약 22만 8천 원으로, 한 달에 2만 6천 원쯤 줄어듭니다.

집이 지방이었다면 금리가 0.2%p 더 내려갑니다.9 대신 지방은 호당한도가 8천만원이라, 같은 보증금이어도 빌릴 수 있는 금액이 줄어요.4

적게 빌리면 금리가 내려가는 구간

추가우대 가운데 하나는 대출신청 금액이 산정 금액의 30% 이하일 때 0.2%p를 빼 주는 것입니다. 2024.7.31. 신규접수분부터 적용되고, 대출실행일부터 최대 4년 유지됩니다.19

여기서 산정 금액은 호당대출한도, 소요자금에 대한 대출비율로 낸 금액, 기존 전세자금대출 잔액(대환에 한함) 중 가장 작은 금액입니다.19

위 예시라면 산정 금액이 1억 500만원이니 30%는 3,150만원입니다. 3,000만원만 빌리면 연 2.9%에서 0.2%p가 빠진 연 2.7%가 되고, 월 이자는 6만 7,500원입니다. 목돈이 어느 정도 있는 가구라면 따져 볼 만한 구간인데요.

연장할 때 이자가 바뀌는 세 경우

버팀목은 연장 때마다 새 보증금과 소득으로 금리를 다시 정합니다(2026-07-31 저장한 기한연장 안내 기준).23 처음 받은 금리가 끝까지 가는 게 아니라는 뜻입니다.

경우 금리 변화
직전 잔액의 10% 이상을 갚지 않음 0.2%p 가산
위 경우 중 갱신 계약기간·대출기간이 1년 이하 0.1%p 가산
소득기준을 초과함 해당 보증금 구간 최고금리 + 0.3%p

10% 상환 조건은 최초 대출금 또는 직전 연장 때 잔액을 기준으로 봅니다. 분할상환으로 이미 10% 이상 갚았다면 가산금리가 붙지 않습니다.24 1년 이하 연장의 0.1%p는 전세자금안심대출보증이면 1년 1개월 이하가 기준입니다.25

소득기준을 넘었다면 해당 임차보증금 구간의 최고금리에 0.3%p를 더합니다.23 보증금 1억원 초과 구간이면 최고금리가 연 3.5%라 연 3.8%가 되는 셈입니다.2

우대금리도 연장 때 다시 봅니다. 신규 때와 조건이 달라진 세대는 그 우대금리가 중단됩니다.26

1억 500만원을 연장하면서 10%를 갚지 않으면, 0.2%p 가산으로 1년 이자가 21만 원 늘어납니다. 대신 1,050만원을 갚으면 가산금리는 없고 원금도 줄어듭니다. 연장 시기와 서류는 전세대출 신청 시기에 정리했습니다.

이자 말고 드는 돈 — 보증료·인지세

버팀목의 고객부담비용은 인지세(고객·은행 각 50%)와, 보증서를 담보로 할 때의 보증료입니다.27 중도상환수수료는 없습니다.28

주택도시보증공사(HUG) 전세금안심대출보증의 보증료는 반환보증 보증료 + 대출특약보증 보증료를 더한 금액입니다.29

  • 반환보증 보증료 = 반환보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/36530
  • 대출특약보증 보증료 = 특약보증금액 × 0.031% × 보증기간 총일수/3653132

한국주택금융공사(HF) 전세자금보증은 임차보증금 구간별 기준보증료율이 연 0.06%(1억원 이하)~0.20%(5억원 초과)입니다.33 보증료 계산 예시는 허그 전세대출과 HF 전세대출에 있습니다.

자주 묻는 질문

전세대출 1억원이면 한 달 이자가 얼마인가요?

일시상환 기준으로 대출금 × 연 금리 ÷ 12입니다. 연 2.5%면 월 약 20만 8천 원, 연 3.0%면 월 25만 원, 연 3.5%면 월 약 29만 2천 원입니다. 버팀목은 부부합산 연소득과 임차보증금에 따라 연 2.5~3.5% 사이에서 금리가 정해집니다.12

버팀목 금리는 어떻게 정해지나요?

부부합산 연소득 4구간과 임차보증금 3구간(5천만원 이하·5천만원 초과~1억원 이하·1억원 초과)이 만나는 칸의 금리입니다.6 예를 들어 연소득 3,500만원에 보증금 1억 5천만원이면 연 2.9%이고, 집이 지방이면 0.2%p 내려갑니다.79

우대금리는 여러 개 받으면 다 빠지나요?

아닙니다. 기초생활수급·한부모·다자녀 같은 기본 우대는 하나만 적용되고, 추가우대금리는 따로 겹칠 수 있습니다.1718 다만 우대 합계 상한이 0.5%p(기초생활수급권자·차상위계층·한부모가구는 1.0%p, 다자녀가구는 0.7%p)이고, 최종금리가 연 1.0%보다 낮아지지는 않습니다.20

연장하면 이자가 오르나요?

오를 수 있습니다. 연장 때마다 새 보증금과 소득으로 금리를 다시 정하고, 직전 잔액의 10% 이상을 갚지 않으면 0.2%p(계약·대출기간 1년 이하면 0.1%p)가 더해집니다.2425 소득기준을 넘었다면 해당 보증금 구간의 최고금리에 0.3%p를 더한 금리가 적용됩니다.23

이자 말고 드는 비용은 무엇인가요?

인지세는 고객과 은행이 절반씩 내고, 보증서를 담보로 하면 보증료가 따로 듭니다.27 버팀목은 중도상환수수료가 없어서 중간에 갚아도 수수료는 붙지 않습니다.28

  1. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 2천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2 ↩3

  2. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 6천만원 초과~7.5천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  3. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 상환방법」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  4. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 호당대출한도」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2 ↩3

  5. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 2천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2

  6. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2

  7. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 2천만원 초과~4천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2 ↩3

  8. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 4천만원 초과~6천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  9. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 지방 소재 주택 금리 인하」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2 ↩3

  10. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 자산심사 부적격자 가산금리」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  11. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 2천만원 초과~4천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  12. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 4천만원 초과~6천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  13. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 대출금리(연소득 6천만원 초과~7.5천만원 이하)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  14. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 추가우대금리(만 25세 미만 단독세대주)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  15. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 추가우대금리(중소기업취업·창업청년)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  16. 주택도시기금, 「청년전용 버팀목전세자금 대출안내 — 추가우대금리 중복 적용」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  17. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 금리우대(중복 적용 불가)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  18. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 추가우대금리」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2

  19. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 추가우대금리(산정 금액의 30% 이하 신청)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2 ↩3

  20. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 우대금리 상한·최종금리 하한」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2

  21. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 최종 우대금리 적용」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  22. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 소요자금에 대한 대출비율(신규계약)」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  23. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 기한연장 — 금리 재판정」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020107.jsp (2026-07-31 확인) ↩ ↩2 ↩3

  24. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 기한연장 — 10% 상환 또는 가산금리」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020107.jsp (2026-07-31 확인) ↩ ↩2

  25. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 기한연장 — 1년 이하 연장 가산금리」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020107.jsp (2026-07-31 확인) ↩ ↩2

  26. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 기한연장 — 우대금리 재판정」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020107.jsp (2026-07-31 확인) ↩

  27. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 고객부담비용」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2

  28. 주택도시기금, 「버팀목전세자금 대출안내 — 중도상환수수료」, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp (2026-08-30 확인) ↩ ↩2

  29. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 상품개요 — 보증료」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  30. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 상품개요 — 반환보증 보증료 산식」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  31. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 상품개요 — 특약보증 보증료 산식」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  32. 주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 상품개요 — 특약보증 보증료율」, https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp (2026-08-30 확인) ↩

  33. 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증 — 기준보증료율」, https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do (2026-08-30 확인) ↩

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