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전세사기 최소보장 선지급 (보증금 3분의 1·최소지원금 계산·신청 시기·서류)

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: knowmoney 편집자

전세사기 피해자가 경매·공매가 끝난 뒤에도 보증금의 3분의 1을 돌려받지 못했다면, 국가가 그 부족분을 최소지원금으로 채워 줍니다.1 이 조항의 시행일은 2026년 11월 13일입니다.2

계산은 한 줄입니다. 보증금 × 1/3 − 이미 회복한 금액 = 최소지원금입니다.3 국토교통부 사례로 보증금 1.5억원에 배당 0.2억원·경매차익 0.1억원이면 최소지원금은 0.2억원입니다.4

신탁사기처럼 권한 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받는 선지급을 쓸 수 있습니다.5 아래에서 내 경우 얼마인지, 언제 무엇을 내야 하는지 차례로 봅니다.

최소보장 대상자

법은 이 제도의 대상을 「최소보장피해자」라고 부릅니다. 전세사기피해자와 제2조제4호다목의 임차인이 들어가고, 대한민국 국적이 없는 사람은 빠집니다.6

다목 임차인은 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 주택도 포함해, 집을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춘 사람입니다.7 여기에 더해 임차보증금 5억원 이하(위원회가 2억원 범위에서 상향 가능) 요건과, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유 요건을 함께 갖춰야 합니다.8 신탁 주택을 위탁자에게 빌린 경우가 대표적인데요.

두 경우 모두 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관의 결정을 먼저 받아야 합니다.7 피해자 결정이 이 제도의 출발점입니다.

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최소지원금 계산식

보장선은 임차보증금의 3분의 1이고, 법은 이를 「최소보장금」이라 부릅니다.1 아래 세 가지를 합친 회복액이 이 선에 못 미치면 그 차이를 받습니다.9

합산하는 회복액 예시
① 대항력·우선변제권을 행사해 받은 금액 경매 배당금, 공매 배분금
② 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 임대인·보증기관 등에서 돌려받은 돈
③ 특별법 제25조~제25조의3 지원액 경매차익, 임대료 지원액

10월 6일 국무회의를 통과한 시행령 개정안(11월 13일 시행 예정)은 ③을 경매차익과 임대료 지원액으로 구체화했습니다.3 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 사들일 때 생기는 감정가와 낙찰가의 차액입니다.10

전세사기 최소보장 계산 — 보증금 3분의 1에서 회복액을 빼는 구조와 국토교통부 사례 두 가지 출처: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9·제25조의10, 국토교통부 보도자료(2026-10-06)

국토교통부 사례로 대입하기

보증금이 1.5억원이면 최소보장금은 그 3분의 1인 0.5억원(5,000만원)입니다. 경매 배당 0.2억원과 경매차익 0.1억원을 받았다면 회복액은 0.3억원입니다.4

0.5억원 − 0.3억원 = 0.2억원이 최소지원금입니다. 이를 더해 총 회복액이 0.5억원, 곧 보증금의 3분의 1에 맞춰집니다.4

내 숫자로 대입하기

보증금 1억 2,000만원에 배당 2,500만원만 받은 경우를 예로 들어 봅니다. 최소보장금은 4,000만원이고, 최소지원금은 4,000만원 − 2,500만원 = 1,500만원입니다.3

반대로 회복액이 이미 3분의 1을 넘었다면 최소지원금은 0원입니다. 이 제도는 손실을 다 메우는 게 아니라 바닥을 3분의 1로 깔아 주는 것이라는 점이 핵심인데요.

선지급과 최소지원금 차이

선지급은 회복액이 확정되기 전에 최소보장금을 미리 주고, 나중에 회수된 돈과 맞춰 보는 방식입니다.11 그래서 「선지급-후정산」이라고 부릅니다.

구분 최소지원금 선지급금
지급 시점 피해주택 처분이 끝난 뒤 경·공매 등이 끝나기 전
대상 최소보장피해자 무권계약 임차인(신탁사기 포함) 등
빼는 금액 배당·변제액, 경매차익, 임대료 지원액 변제액, 선지급 전까지 받은 임대료 지원액
사후 정산 없음(추가 회수 시 반납) 있음

선지급 대상은 법에 적힌 무권계약 임차인(신탁사기피해자 포함)과 「그 밖에 대통령령으로 정하는 자」입니다.5 여기에 해당하지 않는 피해자는 처분이 끝난 뒤 최소지원금으로 받는 구조입니다.

국토교통부 사례로 보증금 1.5억원에 임대료 지원액 0.1억원만 받았다면 선지급금은 0.4억원입니다. 둘을 합쳐 0.5억원이 먼저 회복됩니다.12

선지급을 받은 뒤 지켜야 할 것

국가가 보증금반환채권을 넘겨받으면 그 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 그래서 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 합니다.13

정산 전에 이사를 나가 전입을 빼면 대항력이 사라질 수 있습니다. 그 탓에 우선변제권 행사가 막히면 국가가 선지급금 반납을 명할 수 있습니다.14

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신청할 수 없는 경우

아래 세 경우는 최소지원금 신청 자체가 막힙니다.15

  • 본인의 피해주택(신탁사기피해주택 포함)을 직접 매수한 경우
  • 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매 배당요구나 공매 배분요구를 하지 않은 경우
  • 이미 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급 받은 경우

두 번째가 가장 놓치기 쉬운 자리입니다. 경매가 진행 중이면 배당요구, 공매면 배분요구를 해 두는 것이 이 제도의 전제 조건입니다.15

공공임대 지원과 맞바꾸는 구조

최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법 제25조~제25조의3에 따른 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다.1617

특별법의 공공임대주택 지원과, 현금으로 3분의 1을 맞추는 지원 중 하나를 고르는 구조입니다. 거주를 이어 가고 싶은지부터 정해 두는 편이 낫습니다.

받은 돈은 양도·담보 제공·압류가 모두 금지됩니다.18 다른 빚이 있어도 채권자가 이 돈을 압류할 수 없다는 뜻입니다.

신청 시기와 서류

지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 위탁받아 맡습니다.19 신청 시기는 받을 돈의 종류에 따라 갈립니다.20

받을 돈 신청할 수 있는 때
최소지원금 (LH 매입 요청한 경우) 경매차익 산정이 끝난 뒤
최소지원금 (그 밖의 경우) 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤
선지급금 LH 매입 또는 처분이 끝나기 전까지

준비할 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금 변제 관련 서류입니다.21 질병·해외체류로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다.

신청 후 절차는 다음 순서로 진행됩니다.22

  1. LH에 신청서와 서류 제출
  2. 신청일부터 90일 이내 지급 여부·지급금액 결정 (부득이하면 30일 이내 한 차례 연장)
  3. 결정 통지
  4. 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지일부터 30일 이내 이의신청

이미 피해자 결정을 받은 경우

시행 전에 피해자등으로 결정된 사람도 이 조항을 적용받습니다.23 원래 지원 신청기간은 결정된 날부터 3년입니다.24

다만 시행 전 결정자는 그 3년을 2026년 11월 13일부터 다시 셉니다.23 결정을 오래전에 받았다고 기간이 지났다고 단정할 필요는 없습니다.

반납해야 하는 경우

돈을 받은 뒤에도 사정이 바뀌면 신고하고 돌려줘야 합니다.25

  • 최소지원금을 받은 뒤 보증금 일부라도 회수하거나 변제받은 경우
  • 선지급 정산 결과 정산대상액이 선지급금에 못 미친 사람이 그 뒤 보증금을 회수한 경우
  • 선지급을 받은 사람이 피해주택을 직접 매수한 경우

거짓·부정한 방법으로 받았거나 과오지급된 경우에도 반납을 명할 수 있습니다.14 기간 안에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 걷습니다.26

시행령은 반납 기한을 지키지 않는 경우 등에 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료 기준도 두었습니다.27 회수 사실을 알게 되면 바로 신고하는 것이 가장 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세사기 최소보장은 언제부터 신청할 수 있나요? 최소보장과 선지급 조항의 시행일은 2026년 11월 13일입니다.2 최소지원금은 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤(LH 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤)에, 선지급금은 LH 매입이나 처분이 끝나기 전까지 신청합니다.20

Q. 최소지원금은 얼마나 나오나요? 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에서 이미 회복한 금액을 뺀 만큼입니다.3 보증금 1.5억원, 경매 배당 0.2억원, 경매차익 0.1억원이면 최소지원금이 0.2억원이라 총 회복액이 0.5억원이 됩니다.4

Q. 시행 전에 이미 피해자 결정을 받았는데 대상이 되나요? 대상이 됩니다. 시행 전에 피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 적용하고, 지원 신청기간은 개정 조항의 시행일부터 셉니다.23 신청기간은 원칙적으로 3년입니다.24

Q. 배당요구를 안 했으면 받을 수 없나요? 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구나 배분요구를 하지 않은 피해자는 최소지원금을 신청할 수 없습니다.15 피해주택을 직접 매수한 경우와 이미 선지급을 받은 경우도 빠집니다.

Q. 최소지원금을 받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면 어떻게 되나요? 그 사실을 지체 없이 신고하고 받은 돈을 반납해야 합니다.25 기간 안에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수하고,26 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료 기준도 있습니다.27

같이 보면 좋은 글

  1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9제1항 ↩ ↩2

  2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9 시행일 표시 ↩ ↩2

  3. 국토교통부 보도자료 「전세사기특별법」 시행령 개정안 6일 국무회의 의결(2026-10-06) ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 최소지원금 지급 사례 ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의10제1항 ↩ ↩2

  6. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9제1항 ↩

  7. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조제4호다목 ↩ ↩2

  8. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조제4호다목·제3조제1항제2호·제4호 ↩

  9. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9제1항 각 호 ↩

  10. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 경매차익 정의 ↩

  11. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 선지급금 산정 ↩

  12. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 선지급금 지급 사례 ↩

  13. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의10제3항 ↩

  14. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의11제2항 ↩ ↩2

  15. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9제2항 ↩ ↩2 ↩3

  16. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9제3항 ↩

  17. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의10제4항 ↩

  18. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의8제2항 ↩

  19. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 업무위탁 ↩

  20. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 신청시기 ↩ ↩2

  21. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 제출서류 ↩

  22. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 지급·이의신청 ↩

  23. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 부칙(법률 제21634호) 제4조 ↩ ↩2 ↩3

  24. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제14조의2 ↩ ↩2

  25. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의11 ↩ ↩2

  26. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의11제3항 ↩ ↩2

  27. 국토교통부 보도자료(2026-10-06) 반납절차·과태료 ↩ ↩2

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